Der Erwerb eines Hauses ist oftmals die größte Investition im Leben. Er sollte daher gut überlegt sein. Eine ständige Streitfrage, mit der sich Gerichte auseinandersetzen müssen, ist, welche Aufklärungspflichten der Verkäufer hat. Der Bundesgerichtshof hat nun einiges Grundsätzliches klargestellt. Der Verkäufer trägt die Verantwortung dafür, dass kaufrelevante Unterlagen nicht so kurzfristig bereitgestellt werden, dass sie nicht umfassend gelesen werden können (Az.: V ZR 77/22).
Grundsätzlich ist bei einem Vertrag jede Partei selbstständig dafür zuständig, die Unterlagen und Daten zu erfragen, die für sie wichtig ist. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht, wenn eine Partei nicht in der Lage ist, bestimmtes Wissen zu verlangen, also mit anderen Worten auf die Teilnahmewilligkeit des anderen angewiesen ist. Dieser Durchbruch ist freilich beschränkt auf wichtige für den Vertrag wesentliche Informationen (sog. Offenbarungspflicht).
Hinweis: Fragen, die bei einer Hausbesichtigung gestellt werden, lösen eventuell derartige Pflichten aus. Eine solche Frage kann sein, ob ein Wasserfleck an der Hauswand ein Hinweis auf Schimmel ist. Antworten auf derartige Fragen müssen mit hinreichendem Kenntnisstand formuliert werden. Antworten "ins Blaue hinein" lösen Schadensersatzansprüche aus.
Auf die Käufer kamen große Kosten zu. Das erworbene Mehrfamilienhaus sollte umfassend saniert werden - bis 50 Millionen könnten auf die Käufer zukommen.
Schon gewusst? Verbraucherrecht: Die Garantie!
Brisant war, dass die Informationen, die auf die umfassenden Sanierungskosten hinwiesen, erst am Freitag bereitgestellt wurden. Der Notartermin sollte aber schon am darauffolgenden Montag stattfinden - nicht viel Zeit also, die Unterlagen umfassend zu analysieren.
Schon gewusst? Kein Widerruf bei Kilometerleasing!
Die Vorinstanz, das Oberlandesgericht Celle (Az.: 4 U 50/21), sah es noch anders. Es sei Aufgabe der Käufer, die Unterlagen zeitnah durchzugehen.
Der Bundesgerichtshof allerdings argumentierte, dass auf derart wichtige Unterlagen, die zudem kurzfristig bereitgestellt wurden, ausdrücklich hingewiesen werden muss. Das Bereitstellen reiche nicht aus. Damit erweitert der fünfte Senat die Grundsätze für Aufklärungspflichten: Die Offenbarungspflicht kann selbst dann bestehen, wenn Daten bereitgestellt wurden.
Schon gewusst? Die Kanzlei Schumacher steht Ihnen mit kompetenter Steuerberatung und Rechtsanwälten in Essen zur Seite.
Die Entscheidung ist relevant für alle Erwerberinnen von Grundstücken. Auf wesentliche Dokumente muss der Verkäufer ausdrücklich hinweisen, selbst wenn er Daten zur Verfügung stellt. Das trägt den Verkäuferinnen deutlich größere Pflichten auf; eine anwaltliche Beratung kann hier helfen.
Schon gewusst? Keine Bearbeitungsgebühr für Sondertilgungen!
Wenn Sie weitere Fragen zu dem Themen haben, stehen wir Ihnen gerne auch persönlich zur Seite. Terminvereinbarungen können Sie während unserer Bürozeiten unter der Telefonnummer 0201-24030 oder per Email unter info@schumacherlaw.com vornehmen.
Ihre Kanzlei Schumacher & Partner
Rechtsanwälte in Essen