Bauplatz in Deutschland ist knapp – sowohl in der Stadt als auch auf dem Land. Viel Land stand im Eigentum von Gemeinden, die es an Bietende veräußert haben, damit diese dort bauen. Teilweise haben Gemeinden in ihren Kaufverträgen mit den neuen Grundstückseigentümern ein Rückkaufrecht vereinbart, um dies abzusichern. Dazu urteilte am 16.12.2022 der Bundesgerichtshof.
Der Sachverhalt
Die Gemeinde Frontenhausen verkaufte 1994 ein Grundstück. Der Käufer verpflichtete sich, auf dem Grundstück innerhalb von acht Jahren ein Wohnhaus zu errichten. Die Gemeinde sicherte sich in diesem Kontext ein Wiederkaufsrecht zu. Als der Käufer bis 2014 noch nicht den Bau eines Wohnhauses begann, übte die Gemeinde ihr Wiederkaufsrecht aus. Das 950 Quadratmeter große Grundstück würde zum ursprünglichen Kaufpreis von 60.000 D-Mark zurückgekauft. Gegen die Ausübung klagte der neue Eigentümer.
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Allgemein: Das Wiederkaufsrecht
Das Wiederkaufsrecht ist in den §§ 456 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches („BGB„) geregelt. Die vertragsschließenden Parteien müssen ein derartiges Recht im Vertrag niedergelegt haben. Ist keine Verjährung für dieses Recht ausdrücklich im Vertrag normiert, gilt § 462 BGB.
§ 462 BGB Ausschlussfrist
Das Wiederkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von 30, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf von drei Jahren nach der Vereinbarung des Vorbehalts ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.
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OLG München: Unangemessen
Die Vorinstanz, das Oberlandesgericht München, urteilte noch, dass die Ausübung des Rechts nach 20 Jahren unangemessen sei. Denn der Käufer habe für die Einräumung der Möglichkeit keinen Preisnachlass oder sonstigen Vorteil erhalten.
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BGH: Schlicht Anwendung des Gesetzes
Der Bundesgerichtshof wendet schlicht die Regelung des § 462 BGB an. Besondere Umstände, die zu einer unangemessen Benachteiligung des Käufers führen könnten, seien nicht ersichtlich. Von ihm werde nur erwartet, dass er baue. Dann könne er über sein Grundstück frei verfügen. Es sei sogar legitim, zu verhindern, dass Grundstücke nur erworben werden, damit sie (unbebaut) weiterveräußert werden können.
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BGH: Kein Einheimischenmodell
Die Richter*innen grenzen das Modell der Gemeinde Frontenhausen vom Einheimischenmodell ab. Dieses soll an Orten, die beruflich besonders attraktiv sind und daher viele Auswärtige anziehen, die wiederum die Grundstückspreise ansteigen lassen, Einheimischen die Möglichkeit gewähren, weiterhin bauen zu können. Gemeinden dürften in diesen Fällen ausnahmsweise Grundstücke unter Wert verkaufen. Damit kämen aber noch weitere Verpflichtungen; etwa die Grundstücke selbst zu nutzen.
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Fazit
Die Entscheidung dürfte Eigentümer*innen, die Bauland brachliegen lassen und in deren Verträgen mit Gemeinden ein Wiederkaufsrecht vereinbart ist, zittern lassen. Es könnte zu einer Welle von Wiederkaufforderungen führen, die zumindest den Wohnungsmarkt entlasten dürfte, wenngleich es für viele Eigentümer finanziell schmerzhaft werden könnte.
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Schumacher | Rechtsanwälte · Notare · Steuerberater
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