Wohnraum ist begehrt und teuer. Immer wieder wollen Mieter ihre Wohnung daher für die Dauer einer Ortsabwesenheit untervermieten. Aber müssen Vermieter einer solchen Untervermietung zustimmen? Mit dieser Frage hatten sich auch die Richter des Bundesgerichtshofs zu befassen.
Der aktuellen Entscheidung lag die Klage eines Mieters aus Berlin zugrunde. Dieser wollte seine Einzimmerwohnung für etwa 5 Monate aufgrund eines beruflich bedingten Auslandsaufenthalts untervermieten.
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Vor der Untervermietung fragte er seinen Vermieter um Erlaubnis, die dieser verweigerte.
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Dies wollte der Kläger nicht hinnehmen und machte einen Anspruch auf Zustimmung geltend. Dabei berief er sich auf § 553 Absatz 1 BGB, der einen entsprechenden Anspruch bei Untervermietung eines teils der Wohnung vorsieht.
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Der Vermieter wandte ein, bei der Einzimmerwohnung scheide eine teilweise Untervermietung bereits aufgrund der räumlichen Begebenheiten aus. Dieser Ansicht schlossen sich die Richter des Bundesgerichtshofs im Ergebnis jedoch nicht an.
Untervermietung meint die Überlassung einer Wohnung durch einen Mieter an einen Dritten. Entgegen einer weit verbreiteten Ansicht ist eine solche aber gerade nicht immer erlaubt.
Hierzu regelt das Gesetz in § 553 BGB:
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
Mieter können also nicht einfach so ihre Wohnung untervermieten. Sie müssen hierzu die Erlaubnis des Vermieters einholen. Dieser hat jedoch die Erlaubnis grundsätzlich auch zu erteilen, wenn nicht ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Untervermietung spricht (z.B. wenn der Untermieter mit dem Vermieter verfeindet ist oder wenn von ihm eine Störung oder Belästigung des Vermieters oder anderer Mieter zu befürchten ist).
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Überlässt ein Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis im Rahmen einer Untervermietung an einen Dritten, kann dies den Vermieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen – wie auch die aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts München verdeutlicht.
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Im konkreten Fall urteilten die Karlsruher Richter, im Falle einer Einzimmerwohnung bestehe ebenfalls ein entsprechender Anspruch auf Zustimmung. Dies Folge bereits aus Sinn und Zweck der entsprechenden Vorschrift.
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Denn auch im konkret zu entscheidenden Fall wollte der Mieter persönliche Gegenstände zur alleinigen Nutzung auch während der Dauer der Untervermietung in der Wohnung lagern. Der Untermieter sollte keinen Zugriff auf diese Gegenstände haben. Insoweit handele es sich auch hier nur um eine teilweise Gebrauchsüberlassung im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB.
