Übertragung von Familienheimen

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Überträgt ein Ehegatte das Familienheim unter Lebenden unentgeltlich auf den anderen Ehegatten, so kommt bei der Übertragung eine Steuerbefreiung in Betracht, soweit spezielle Voraussetzungen vorliegen.

§ 13 Erbsteuergesetz (ErbStG)

(1) Steuerfrei bleiben (…)
4a. Zuwendungen unter Lebenden, mit denen ein Ehegatte dem anderen Ehegatten Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 des Bewertungsgesetzes verschafft, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (Familienheim), oder den anderen Ehegatten von eingegangenen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder der Herstellung des Familienheims freistellt. Entsprechendes gilt, wenn ein Ehegatte nachträglichen Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand für ein Familienheim trägt, das im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten oder im Eigentum des anderen Ehegatten steht. Die Sätze 1 und 2 gelten für Zuwendungen zwischen Lebenspartnern entsprechend (…).

Der Begriff des Familienheims

Aus dem Gesetzeswortlaut ergibt sich, dass ein Familienheim Gegenstand der Zuwendung sein muss. Dabei handelt es sich um ein bebautes Grundstück, soweit darin eine Wohnung gemeinsam zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Umfasst sind demnach sowohl Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungs- und Teileigentum, aber auch Geschäftsgrundstücke. Entscheidend für die Einstufung als Familienheim ist die tatsächliche Nutzung. Zudem müssen für die Anerkennung einer Wohnung als Familienheim die Mindestvoraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllt sein, das heißt, dass:

  • die Wohnung so geschaffen sein muss, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist und
  • die Wohnung von anderen Wohnungen oder Räumen baulich getrennt sein muss (abgeschlossene Wohneinheit mit selbständigem Zugang) und
  • die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind und
  • die Wohnfläche mindestens 23 m2 beträgt.

§ 181 BewG

(…) (9) Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m2) betragen.

Der Bundesfinanzhof hat zudem entschieden, dass ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Gebäude, in dem sich nicht der Mittelpunkt des familiären Lebens der Eheleute befindet, kein steuerbegünstigtes Familienwohnheim ist. Auf Zweit- oder Ferienwohnungen findet die Steuerbegünstigung somit keine Anwendung.

Begünstigte Gestaltungen

Handelt es sich nach den oben genannten Voraussetzungen um ein Familienheim, so sind zahlreiche Sachverhalte denkbar, in denen eine Steuerbegünstigung in Betracht kommt.

Die wohl häufigste Konstellation ist wohl die, in der dem einen Ehegatten das Allein- oder Miteigentum an dem Grundstück übertragen wird, welches dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner bereits gehört. Alternativ kann aber beispielsweise auch die Anschaffung oder Herstellung des Familienheims durch einen Ehegatten begünstigt sein, wenn die Mittel hierfür allein oder überwiegend vom anderen zuwendenden Ehegatten stammen. Zu beachten ist allerdings, dass § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG nur Zuwendungen unter Lebenden begünstigt. Der Erwerb von Todes wegen eines Familienheims durch den überlebenden Ehegatten kann auch steuerfrei sein, hier sind aber die weiteren Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG zu beachten.

§ 13 ErbStG

(1) Steuerfrei bleiben (…)

4b. der Erwerb von Todes wegen des Eigentums oder Miteigentums an einem im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstück im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 des Bewertungsgesetzes durch den überlebenden Ehegatten oder den überlebenden Lebenspartner, soweit der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder bei der er aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war und die beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim). Ein Erwerber kann die Steuerbefreiung nicht in Anspruch nehmen, soweit er das begünstigte Vermögen auf Grund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen muss. Gleiches gilt, wenn ein Erbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses begünstigtes Vermögen auf einen Miterben überträgt. Überträgt ein Erbe erworbenes begünstigtes Vermögen im Rahmen der Teilung des Nachlasses auf einen Dritten und gibt der Dritte dabei diesem Erwerber nicht begünstigtes Vermögen hin, das er vom Erblasser erworben hat, erhöht sich insoweit der Wert des begünstigten Vermögens des Dritten um den Wert des hingegebenen Vermögens, höchstens jedoch um den Wert des übertragenen Vermögens. Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert (…).

Fazit

Die Übertragung des selbstgenutzten Familienheims unter Lebenden Ehegatten ist neben den persönlichen Freibeträgen wohl eine der praktisch relevantesten Steuerbefreiungen im privaten Vermögensbereich. Diese Steuerbefreiung ist neben dem schenkungsteuerfreien Betrag von 500.000 € zu gewähren. Zudem ist im Gesetz für sie keine wertmäßige Begrenzung vorgesehen.

§ 16 ErbStG

(1) Steuerfrei bleibt in den Fällen der unbeschränkten Steuerpflicht (§ 2 Absatz 1 Nummer 1) der Erwerb

  1. des Ehegatten und des Lebenspartners in Höhe von 500 000 Euro (…).

Wenn Sie Fragen rund um das Thema Steuerfreibeträge bei der Übertragung von selbstgenutzten Familienheimen oder andere steuerliche Fragen haben, wenden Sie sich an unsere Steuerberatung und vereinbaren einen Termin. Wir stehen Ihnen gerne für alle Fragen zur Verfügung. Rufen Sie uns an 0201/24030