Überschusserzielungsabsicht bei Gewerbeimmobilien

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Entstehen aus einer Vermietung Verluste, so werden diese steuerlich anerkannt, wenn der Vermieter beabsichtigt, über die voraussichtliche Dauer der Vermietung einen Überschuss zu erzielen. Mit Urteil vom 19.02.2019 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien stets im Einzelfall festgestellt werden muss, ob für das konkrete Objekt eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt – dabei ist auf einen Zeitraum von 30 Jahren abzustellen.

Sachverhalt

Eine GbR erzielte Einkünfte aus der Verpachtung eines Hotel-Gasthofs. Diesen hatte sie 1993 erworben. Nach Kündigung des Pachtvertrags nahm die GbR umfangreiche Umbauten und Erweiterungen vor und verpachtete den neuen Hotel- und Gaststättenkomplex an eine Betriebs-GmbH. Das Finanzamt ermittelte für einen 30-jährigen Prognosezeitraum seit Anschaffung einen Totalverlust. Es erkannte in Folge geltend gemachte Werbungskostenüberschüsse für Vorjahre nicht mehr an. Dagegen hatte die GbR geklagt. 

Überschusserzielungsabsicht wird bei Gewerbeimmobilien nicht vermutet

Eine Überschusserzielungsabsicht wird bei der Vermietung von Wohnungen vermutet, wenn die Vermietung auf Dauer angelegt ist. Bei Gewerbeimmobilien gilt diese Vermutung hingegen nicht. Bei ihnen ist die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen, da die Vermietung zu gewerblichen Zwecken wegen ihres Einflusses auf den Gebrauchswert der Immobilie nicht mit einer auf Dauer ausgerichteten Wohnraumvermietung vergleichbar ist. Dabei sind Gewerbeimmobilien —in Abgrenzung zu einer Wohnung— alle Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen.

Der Prognosezeitraum beginnt grundsätzlich mit dem Erwerb oder der Herstellung des für die Prognoseentscheidung maßgeblichen Objekts. Entschließt sich der Steuerpflichtige, nach einer vorangegangenen Vermietungstätigkeit eine andere Form der Vermietung aufzunehmen, ist der subjektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.

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Anderes Objekt – Neuer Prognosezeitraum

Im vorliegenden Fall hat der BFH entschieden, dass durch den Umbau und die Erweiterung ein anderes, als das ursprünglich verpachtete Objekt entstanden ist. Für dieses begann damit auch ein neuer 30-jähriger Prognosezeitraum, für den die Überschusserzielungsabsicht neu zu beurteilen war. Diese neue Prognognose hat nun das Finanzgericht vorzunehmen. 

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