Steuerrecht 2023: Steuerfreiheit bei Überlassung einer Wohnung an die eigene Mutter?

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Insbesondere bei der Veräußerung von Gegenständen, die besonders wertvoll ist, kommt der Frage, ob (und wenn ja wie viele) Steuern anfallen, eine große Bedeutung zu. Das Finanzgericht Düsseldorf hat sich nun mit der Frage beschäftigt, ob ein Verkauf einer Eigentumswohnung steuerfrei ist, wenn dort zuvor die Mutter unentgeltlich wohnte. Die Entscheidung ist kontrovers (Az.:14 K 1525/19 E,F).

Steuerfreiheit und private Veräußerungsgeschäfte

Werden privat Gegenstände oder Grundstücke veräußert, fallen Steuern an. Denn private Veräußerungsgeschäft werden (bis zum Freibetrag von 600 Euro) dem steuerpflichtigen Einkommen zugerechnet. Das wird durch § 23 Einkommensteuergesetz („EStG„) geregelt. Allerdings statuiert das Gesetz auch Ausnahmen, so etwa in § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG. Wer in ein Haus oder eine Wohnung zu „eigenen Wohnzwecken“ belebt, muss grundsätzlich keine Steuern entrichten. Wird etwa ein Einfamilienhaus verkauft, was zuvor lebenslang bewohnt wurde, fallen keine Steuern an.

§ 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte

(1) Private Veräußerungsgeschäfte sind

1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden

[…]

(2) Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften der in Absatz 1 bezeichneten Art sind den Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören.

(3) Gewinn oder Verlust aus Veräußerungsgeschäften nach Absatz 1 ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. […]

In diesem Beitrag (eBay & Co.: Steuern bei Privatverkäufen) können Sie nachlesen, wie Privatverkäufe grundsätzlich besteuert werden.

Der Sachverhalt

Eine Ehepaar erwarb im Jahr 2009 eine Eigentumswohnung. Sie überließen die Wohnung unentgeltlich der Mutter eines der Ehegatten. 2016 verkauften die Eheleute die Wohnung. Das Finanzamt berücksichtigte den Gewinn aus dem Verkauf und besteuerte ihn. 

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Nutzung durch Mutter = Nutzung zu eigenen Wohnzwecken?

Der vom Finanzgericht zu entscheidende neuralgische Punkt war, ob die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eventuell sei auch die Nutzung der Mutter den Ehegatten zuzurechnen.

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FG Düsseldorf: Keine eigene Nutzung

Das Finanzgericht entschied, dass die Eheleute die Wohnung nicht selbst genutzt hätten. Periodische Besuche würden nicht ausreichen. 

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FG Düsseldorf: Keine Zurechnung

Auch könne die Nutzung der Mutter nicht den Eheleuten zugerechnet werden. Das sei nur der Fall, sofern eine steuerrechtliche Unterhaltsverpflichtung bestehe. Zivilrechtliche Unterhaltspflichten würden nicht ausreichen. 

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Fazit und Ausblick

Das Finanzgericht hat die Revision zugelassen, denn die Fragen, vor allem ob eine Zurechnung vorliegt, ist komplex. Da auch der Bundesfinanzhof jüngst eine Entscheidung zu § 23 EStG und Ausführungen zur Zurechnung getroffen hat, bleibt spannend eine weitere Konturenverschärfung abzuwarten. Vieles spricht dafür, dass zivilrechtliche Unterhaltspflichten ausreichen. 

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