Steuerrecht 2022: Ermittlung der ortsüblichen Miete

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Mietrecht Steuerberatung

Bereits mit Urteil vom 22.02.2021 hat der Bundesfinanzhof (BFH) sich dazu geäußert, wie die ortsübliche Marktmiete zu bestimmen ist. Wofür dies relevant ist und was es nunmehr zu beachten gibt, erläutern wir im Folgenden!

Der Sachverhalt

Die Klägerin vermietete seit dem 01.06.2015 (Streitjahr) eine im Jahre 2011 erworbene, 57 qm große Wohnung mit Einbauküche unbefristet an ihre Tochter. Hierfür erzielt sie einen Mietzins in Höhe von monatlich 300 € zuzüglich einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 70 €. Ferner trug die Tochter gegenüber dem Energieversorger den monatlichen Abschlag für Wärme in Höhe von 49 €.

In demselben Gebäudes vermietete die Klägerin eine ebenfalls mit einer Einbauküche ausgestattete Wohnung (57 qm) an einen Fremdmieter zum Mietzins in Höhe von monatlich 500 € zuzüglich einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 78 €. 

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Berücksichtigung von Werbekosten

Im Einkommensteuerbescheid der Klägerin für 2015 vom 29.06.2017 berücksichtigte das Finanzamt die für die Wohnung im ersten Obergeschoss erklärten Werbungskosten in Höhe von insgesamt 3.553 € nur mit einem Anteil von 64,01 %, d.h. in Höhe von insgesamt 2.276 €. Zudem setzte es positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 314 € statt des erklärten Negativbetrags in Höhe von 963 € an.

Es führte mit Blick auf § 21 Abs. 2 S. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) in der Fassung des Streitjahres zur Begründung an, die zwischen der Klägerin und ihrer Tochter vereinbarte Miete von 370 € betrage nur 64,01 % und damit weniger als 66 % der ortsüblichen Miete von 578 €/Monat. 

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Überschussprognose bei niedrigen Mieten

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so bleibt der Werbungskostenabzug voll erhalten. Seit 2021 reichen sogar 50 Prozent aus. Allerdings ist bei Mieten zwischen 50 und 65,9 Prozent der ortsüblichen Miete eine Überschussprognose erforderlich (§ 21 Abs. 2 EStG).

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Welcher Maßstab gilt für die Ortsüblichkeit?

Als Maßstab für die Ortsüblichkeit zog das FA die Miete für die vergleichbar ausgestattete, im selben Haus liegende und durch die Klägerin an einen fremden Dritten vermietete Wohnung gleicher Größe heran. Zu Unrecht – so der BFH.

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Grundsätzlich ist Mietspiegel maßgeblich

Die Richter:innen stellten fest, dass die ortsübliche Marktmiete grundsätzlich auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen ist. Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann die ortsübliche Marktmiete z.B.

  • mit Hilfe eines mit Gründen versehenen Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S.d. § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB,
  • durch die Auskunft aus einer Mietdatenbank i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. § 558e BGB oder
  • unter Zugrundelegung der Entgelte für zumindest drei vergleichbare Wohnungen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB ermittelt werden.

Jeder dieser Ermittlungswege ist grundsätzlich gleichrangig.

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Leichtere Information möglich

Die Ableitung der ortsüblichen Marktmiete aus dem örtlichen Mietspiegel entspricht dessen Zweck. Denn der Mietspiegel gehört zu den Informationsquellen, die eine leichte und schnelle Ermittlung der ortsüblichen Miete auf der Grundlage eines breiten Spektrums ermöglichen. Diesem Zweck liefe es zuwider, wenn bei einer Miete innerhalb der vom Mietspiegel vorgesehenen Spanne im Einzelfall ermittelt werden müsste, ob nicht ein anderer Wert innerhalb der Spanne der angemessenere wäre.

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Fazit

Es gibt Fälle, in denen der örtliche Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden darf.

Das gilt etwa, wenn er nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst wird oder an substanziellen Defiziten in der Datenerhebung leidet – so der BFH.

Daher ist zu befürchten, dass die Finanzverwaltung in der Praxis mit der “Nichtanwendbarkeit” des Mietspiegels argumentieren wird. Dann müssen die anderen, aufwendigeren Bewertungsmethoden herangezogen werden.

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