Soziales Mietrecht: Mängelrechte des Mieters

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Mietrecht

In unseren letzten Beiträgen beschäftigten wir uns mit dem Zustandekommen und der Beendigung eines Mietvertrages und den sich aus diesem ergebenden Rechten und Pflichten für Mieter und Vermieter. Um diese Rechte durchzusetzen, stehen Mietern im Falle eines Mangels unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung.

Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis

Nähere Informationen über die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern finden Sie hier.

Vor der Übergabe einer Wohnung wird als Grundlage des Mietverhältnisses in aller Regel ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen, der die wechselseitigen Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern regelt. Ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, spricht man von einem unbefristeten Mietverhältnis. Bei diesem handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis.

§ 535 BGB
(1) … Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten…

Vermieter muss Mietsache erhalten

Die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung der Mietsache endet also nicht mit Übergabe der Wohnung, sondern besteht für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses fort. Die Wohnung muss also während der gesamten Mietzeit frei von Mängeln sein.

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Mangel der Mietsache

Immer wieder kommt es dennoch im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses vor, dass Mängel an der Mietsache auftreten. So kann etwa die Heizung ausfallen, ein Wasserschaden eintreten oder eine Wand beginnen zu schimmeln.

Nach der Rechtsprechung spricht man im Mietrecht von einem Sachmangel, sobald sich die Mietsache nicht in dem im Mietvertrag festgelegten Vereinbarungszustand befindet. Den Vermieter trifft dann die sogenannte Sachmangelhaftung, §§ 535 ff. BGB.

Beseitigungsanspruch

Tritt an der Mietsache nach Übergabe ein Sachmangel auf, stehen den betroffenen Mietern vielfältige Rechte zu. Voraussetzung für die Geltendmachung dieser Rechte ist stets, dass der Mangel dem Vermieter unverzüglich angezeigt wird.

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Das wohl wichtigste Recht des Mieters ist regelmäßig der Beseitigungsanspruch. Demnach ist der Vermieter verpflichtet, innerhalb einer angemessenen Frist den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen, d.h. also den Mangel zu beheben.

Beispiel:
Ist die Heizung defekt, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter diese repariert.

Vielfältige Rechte

Kommt der Vermieter seiner Beseitigungspflicht nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach und kann die Mietsache daher nicht mehr uneingeschränkt vertragsgemäß genutzt werden, können dem Mieter darüber hinaus weitere Rechte zustehen.

§ 536 BGB
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Mietminderung

So ist während des Vorliegens eines Sachmangels der Mieter berechtigt, die vertraglich vereinbarten Mietzahlungen um einen angemessenen Betrag zu reduzieren, d.h. die Miete zu mindern. Die Höhe der Mietminderung bestimmt sich dabei stets prozentual an der Bruttomiete inklusive Nebenkosten und ist abhängig von der Art und Schwere des Mangels.

Angemessenheit gerichtlich überprüfbar

Die Höhe der Mietminderung ist damit abhängig von der objektiv durch den Mangel eingetretenen Einschränkung der Mietsache. Ob die veranschlagte Mietminderung dabei angemessen war, kann im Anschluss der Vermieter gerichtlich überprüfen lassen. Stellt das Gericht dabei fest, dass unberechtigt zu hoch gemindert wurde, können die so entstandenen Zahlungsrückstände im schlimmsten Fall zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges führen.

Einen ersten Anhaltspunkt zur Bestimmung der Minderungshöhe bieten daher häufig bereits ergangene Gerichtsentscheidungen. Auch hat der Mieter alternativ die Möglichkeit, die Miete zunächst in voller Höhe unter Vorbehalt zu zahlen, um zu viel gezahlte Miete im Anschluss zurückzuverlangen.

Schadensersatzanspruch

Neben dem Minderungsrecht kann auch ein Anspruch auf Schadensersatz bestehen, wenn dem Mieter ein weiterer Schaden entstanden ist.

§ 536 a BGB
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

Selbstvornahme durch den Mieter

Reagiert der Vermieter trotz Anzeige des Mangels und Aufforderung zur Behebung innerhalb einer angemessenen Frist nicht, kann dem Mieter unter Umständen ein Recht zur Selbstvornahme zustehen. Der Mieter kann dann die erforderlichen Arbeiten bei einer Firma in Auftrag geben und zunächst auf eigene Kosten durchführen lassen, um im Anschluss die angefallenen Kosten durch den Vermieter ersetzen zu lassen.

Kündigungsrecht

Zuletzt hat der Mieter auch die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch Kündigung zu beenden. Hält der Vermieter sich nicht an die Frist zur Mangelbeseitigung oder ist der konkrete Mangel mit erheblichen Gesundheitsgefahren für den Mieter verbunden, etwa durch Schimmelbefall, kann dem Mieter auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zustehen.

Fazit

Treten in einer Mietwohnung Mängel auf, sind diese durch den Vermieter zu beseitigen, soweit sie nicht vom Mieter zu vertreten sind. Dem Mieter stehen dabei eine Vielzahl unterschiedlicher Gewährleistungsrechte zu. Voraussetzung ist jedoch stets, dass der Mangel zunächst beim Vermieter angezeigt wurde.

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