Eigenbedarfskündigung – was tun?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist für die meisten Mieter wohl ein Schock. Findet sich ein solches Schreiben in Ihrem Briefkasten, sollten Sie zunächst einmal ruhig bleiben. Wir bieten Ihnen hier einen Überblick darüber, was Eigenbedarf im Konkreten ist, wann er vorliegt und wann unter welchen Voraussetzungen eine solche Kündigung zulässig sein kann.

Was bedeutet Eigenbedarf?

Für eine Kündigung kann es viele Gründe geben. Während eine „außerordentliche Kündigung“ (§ 569 BGB) einen wichtigen Grund voraussetzt, darf der Vermieter gem. § 573 I BGB dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein solches „berechtigtes Interesse“ soll gem. § 573 II Nr. 2 BGB vorliegen, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt [...]“

Typische Bedarfspersonen

Als „Bedarfsperson“ gilt der privilegierte Personenkreis: Eigentümer, Ehepartner, Kinder, Eltern, Großeltern, Geschwister. Der Bundesgerichtshof (BGH) begründet: Eigenbedarf soll für die Personen möglich sein, für die aus familiären Gründen auch ein zivil- und strafprozessrechtliche Zeugnisverweigerungsrecht gelten würde. Nimmt man § 52 Abs. 1 Nr. 3 StPO und § 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO als Maßstab, so gilt dies für:

„[Eine Person, mit der man] in gerader Linie verwandt oder verschwägert, in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert ist oder war“

Demnach sollen also problemlos alle in direkter Linie Verwandten erfasst sein. Dazu zählen (Ur-)Großeltern, Eltern, Kinder oder (Ur-)Enkel. In der Seitenlinie soll dies bis zum dritten Grad gelten; Neffen und Nichten zählen also zu dem Personenkreis, Cousinen und Cousins allerdings nicht.

Auch sind Personen denkbar, mit denen man verschwägert ist. Das bedeutet, dass Eigenbedarf für (Ur-)Großeltern, Eltern, Kinder oder (Ur-)Enkel des Ehepartners einerseits und für Geschwister des Ehepartners andererseits denkbar ist. Allerdings nicht mehr für die Kinder der Geschwister des Ehepartners.

In Ausnahmefällen können es auch andere Personen sein, etwa wenn sie mit dem Vermieter in einem Haushalt leben. Denkbar ist in solchen Fällen etwa für die Pflege einer angehörigen Person benötigtes Personal.

Typische zulässige Gründe

Bei der Eigenbedarfskündigung kommt es außerdem darauf an, dass der Vermieter die vermietete Wohnung tatsächlich „benötigt“.

Übliche Gründe sind etwa folgende:

• Nach seiner Scheidung braucht der Vermieter die Wohnung für sich selbst
• Die Tochter des Vermieters ist schwanger und braucht die Wohnung für ihre werdende Familie
• Der Vermieter hat einen neuen Job und sein Büro liegt näher an der Wohnung als an seinem bisherigen Wohnort

Strittige Gründe:

• Der Vermieter braucht die Wohnung für sich selbst, da in dem von ihm bewohnten Haus eine Baustelle ist (hier kommt es wohl auf die Dauer der Baustelle an)
• Der Vermieter möchte die Wohnung überwiegend für seine freiberufliche Tätigkeit (z. B. als Kanzlei oder Praxis) nutzen und dort nur teilweise wohnen (laut BGH-Rechtsprechung zwar möglich, aber an strenge Hürden geknüpft. Dem Vermieter muss ein beachtlicher Nachteil entstehen, wenn er die Räume nicht nutzen darf)

Untaugliche Gründe für die Eigenbedarfskündigung:

• Der Vermieter hatte schon beim Abschließen eines unbefristeten Mietvertrages die Absicht, diesen später wegen Eigenbedarfs aufzukündigen und hat dies verschwiegen (treuwidrig und unwirksam)
• Der vermeintliche Eigenbedarf stützt sich nur auf vage Antizipation (Vermieter denkt, dass die Tochter die Wohnung in ein paar Jahren gut für ihr Studium gebrauchen kann)

Andere Wohnung

Eine Eigenbedarfskündigung muss eine genaue Begründung enthalten, warum der Vermieter genau die in Rede stehende Wohnung braucht. Wenn der Vermieter eine weitere Wohnung zur Verfügung stehen hat, die sich für den gekündigten Mieter eignen könnte, so kann er verpflichtet sein, diese als Alternativwohnung anzubieten. Tut er dies nicht, kann die Eigenbedarfskündigung im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich angesehen werden.

Erforderliche Form

Formelle Anforderungen an das Kündigungsschreiben: Schriftform, eindeutige Bezeichnung der Wohnung, genaue Angabe von Bedarfsperson und Grund, Hinweis auf Widerspruchsrecht nach § 574 BGB.

Gem. § 568 BGB bedarf die Kündigung einer schriftlichen Form. Sie muss klar erkennen lassen,

• an wen Sie sich richtet,
• um welches bestehende Mietverhältnis es geht,
• aus welchen Gründen dieses gekündigt werden soll und
• wer die Person ist, wegen der Eigenbedarf besteht

Außerdem: Das schriftliche Kündigungsschreiben muss den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist eines Widerspruchs nach §§ 574 bis 574b BGB hinweisen.

Erfolgt die Kündigung etwa durch einen Anwalt oder einen Hausverwalter im Namen der Vermieterin, sollte dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht beigefügt sein; fehlt sie, kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB zurückweisen.

Fristen gem. § 573c BGB

Auch die Dauer Ihres Mietverhältnisses spielt bei der Kündigung eine Rolle. Wirksam wird die Kündigung nämlich erst nach dem Ablaufen einer Frist. Diese ist wiederum abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses:

Sperrfrist nach Kauf oder Umwandlung in Eigentumswohnung

Wird die Wohnung in Wohneigentum umgewandelt und dieses anschließend veräußert, so räumt das Gesetz dem Mieter einen besonderen Schutz ein. Das soll verhindern, dass der Mieter sofort nach Veräußerung an einen Dritten von diesem aus der Wohnung gekündigt wird.

Gem. § 577a BGB soll daher in solchen Fällen eine Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der ersten Veräußerung nach Umwandlung in Wohnungseigentum möglich sein. Diese Frist kann sich sogar auf 10 Jahre erhöhen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist.

Widerspruch gegen die Kündigung

Das Gesetz räumt dem Mieter die Möglichkeit ein, Widerspruch zu erheben. Dies hat insbesondere Aussicht auf Erfolg, wenn:

• die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist
• zu einer solchen Härte gehört auch, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Ein solcher Härtefall ist auch dann anzunehmen, wenn die Interessen des Mieters denen des Vermieters überwiegen; so zum Beispiel bei besonders hohem Alter des Mieters, bei Krankheit, Behinderung oder Suizidgefahr.

Der Widerspruch gegen die Kündigung muss gem. § 574b BGB schriftlich und fristgemäß erfolgen. Der Widerspruch muss demnach spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. Wird diese Frist versäumt, kann der Mieter sich in der Regel nicht auf etwaige Härtegründe berufen.

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Ein relevanter Fall in der Praxis liegt vor, wenn der Vermieter, wegen Eigenbedarfs kündigt, diesen aber nur vortäuscht. Es stellt sich daher die Frage: Wie geht ein Mieter damit um, wenn er nachdem er seine Wohnung fristgerecht geräumt hat, um der Eigenbedarfskündigung seines Vermieters nachzukommen, herausfindet, dass nun eine ganz andere Person in der Wohnung wohnt?

Logischerweise kann von dem Vermieter nicht erwartet werden, dass er garantiert, dass die Person, die in die Wohnung einziehen soll, dort für immer und ewig wohnen bleiben wird. Das ist auch nicht die Absicht des Gesetzgebers.

Gleichwohl soll dem Mieter doch das Recht eingeräumt werden, im Falle einer Täuschung seitens des Vermieters Schadensersatz zu fordern. Es kommt vor, dass Sie sich als Betroffener denken, dass der Eigenbedarf, wegen dem Sie Ihre Wohnung verlassen mussten, so gar nicht stimmte und nur vorgeschoben wurde, um die Wohnung an einen neuen Mieter zu vermieten. In diesem Fall sollten Sie sich mit dieser Vermutung an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Dieser wird mit Ihnen die Erfolgschancen einer Schadensersatzforderung erörtern. In einem solchen Fall muss der Mieter allerdings darlegen, dass der Eigenbedarf von Anfang an nicht bestand; häufig gelingt die nur anhand von Indizien wie einer baldigen Neuvermietung.

Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf tatsächlich vorgeschoben war und als Grund eigentlich gar nicht bestand, hat der Mieter regelmäßig Anspruch auf Ersatz aller ihm durch die Kündigung und den Umzug entstandenen Vermögenseinbußen. Darunter können Umzugs-, Makler-, Renovierungs- und Mietmehrkosten sein.