Ordentliche Kündigung bei Zahlungsrückstand des Mieters

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Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden. Mit dieser Entscheidung vom 19.09.2018 bestätigt der Bundesgerichtshof (BGH), was in der Praxis bereits weit verbreitet ist.

Sachverhalt

Im entschiedenen Fall hatten mehrere Mieter die jeweils von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht an ihre Vermieter gezahlt. Daraufhin hatten diese die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. Nach Zugang der Kündigung hatten alle Mieter die aufgelaufenen Zahlungsrückstände beglichen. Allerdings verblieben sie in den Wohnungen, woraufhin die Vermieter jeweils Räumungsklagen erhoben. Die Klagen wurden jedoch abgewiesen. Die Vermieter seien zwar aufgrund der wirksamen außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen, die Räumung und Herausgabe der Wohnungen zu verlangen. Die Ansprüche seien aber wegen der rechtzeitigen Zahlung der Mietrückstände (Schonfristzahlung) nachträglich erloschen, sodass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung keine Bedeutung mehr habe. Hiergegen legten die Kläger jeweils Berufung ein.

Schonfristzahlung macht fristlose Kündigung nachträglich unwirksam

Der Senat bestätigte jedoch die Rechtsansicht der Instanzrechtsprechung. Diese war davon ausgegangen, dass eine vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung, d.h. den Ausgleich der Mietrückstände, nachträglich unwirksam wird.

§ 543 BGB

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. (…)

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…) der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (…).

§ 569 BGB

(…) (3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

(…) 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. (…)

Der BGH erklärte jedoch, dass sich die Unwirksamkeit der Kündigung nicht darauf beschränke, lediglich Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietsache nachträglich zum Erlöschen zu bringen. Es solle gewährleistet werden, dass die wirksam erklärte fristlose Kündigung bei einer Schonfristzahlung trotz ihrer Gestaltungswirkung rückwirkend als unwirksam gilt. So wird der Mietvertrag fortgesetzt und der Mieter muss die Wohnung nicht räumen und herausgeben.

Ordentliche Kündigung geht nicht „ins Leere“

Allerdings kommt in diesem Fall die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung.

§ 573 BGB

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (…)

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (…).

Das Berufungsgericht hatte zuvor angenommen, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung „ins Leere“ ginge. Die Richter des BGH teilten diese Rechtsauffassung allerdings nicht: Der Vermieter erkläre die ordentliche Kündigung nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Sie solle vielmehr auch dann zum Zuge kommen, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands nachträglich unwirksam wird.

Fazit

Wenn eine zunächst wirksame fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wird, läuft die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nicht gleich ins Leere. Allerdings muss die ordentliche Kündigung die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes erfüllen, um wirksam zu sein.

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Schumacher | Rechtsanwälte · Notare · Steuerberater

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