Corona 2021: Betriebsschließungsversicherung haftet für pandemiebedingte Umsatzeinbußen

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Die Coronapandemie stellt für viele Unternehmen eine Herausforderung dar. Insbesondere Gastronomen sind durch die langen Lockdown-Schließungen nach wie vor finanziell stark getroffen. Das Landgericht Düsseldorf hat nun aber in einem Verfahren zur Betriebsschließungsversicherung ein positives Signal an die Betroffenen gesandt.

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Steuerrecht 2021: Prozesskosten als Werbungskosten

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Prozesskosten zur Erlangung nachehelichen Unterhalts können als Werbungskosten abzugsfähig sein – so das  Finanzgericht (FG) Münster in seinem aktuellen Urteil.

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Betriebsrat kann innerbetriebliche Stellenausschreibung verlangen – Arbeitsrecht 2021

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Der Betriebsrat kann nach dem Betriebsverfassungsgesetz (BetrVG) verlangen, dass Arbeitsplätze, die besetzt werden sollen, allgemein oder für bestimmte Arten von Tätigkeiten vor ihrer Besetzung innerhalb des Betriebs ausgeschrieben werden. Dies hat das Bundesarbeitsgericht (BAG) mit Beschluss vom 29.9.2020 entschieden. Weiterlesen…


Arbeitsrecht 2021: Kein Erlöschen von Überstunden durch Freistellung

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Wird ein Arbeitnehmer nach Ausspruch einer Kündigung durch den Arbeitgeber freigestellt, führt dies nicht zum Erlöschen bereits bestehender Überstunden. Dies stellten die Richter des Bundesarbeitsgerichts (BAG) mit Urteil vom 20.11.2019 klar. Weiterlesen…


Mietrecht 2021: Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung

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Sie ist ein Schock für viele Mieter: die Eigenbedarfskündigung. Häufig lohnt es sich aber, gerichtlich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorzugehen – denn nicht selten stellt sich heraus, dass die Kündigung unwirksam ist.

Gerichte müssten trotzdem bei einer Mieterkündigung wegen Eigenbedarfs sehr genau die Umstände des Einzelfalls untersuchen und dürfen den Fall nicht nur schematisch betrachten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 11.12.2019 entschieden.

Sachverhalt

In dem Fall ging es um eine Familie mit fünf teils noch minderjährigen Kindern. Diese sollten aus ihrer Mietwohnung ausziehen. Das Mehrfamilienhaus, in dem die Wohnung liegt, wurde 2016 verkauft. Die neuen Eigentümer wollten selbst in die Vier-Zimmer-Wohnung im ersten Stock ziehen und diese dann mit einer weiteren Wohnung im Dachgeschoss verbinden. In dieser  Wohnung lebte eine weitere Familie, die drei Kinder hatte. Außerdem sollte die Großmutter mit ins Haus ziehen. Das Frankfurter Landgericht (LG) hatte in der Kündigung eine unzumutbare Härte gesehen und entschieden, dass die Mieter auf unbestimmte Zeit bleiben dürfen. 

Die Eigenbedarfskündigung

Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarf). Dieses Bedürfnis stellt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dar.

Der Mieter kann allerdings die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt, § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. 

Schon gewusst? Für einen Härtefall ist nicht zwingend erforderlich, dass dem Mieter schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr drohen und auch vorgetragen sind. 

Lebensplanung des Vermieters ist zu respektieren

Entgegen der Auffassung des LG hat der BGH im entschiedenen Fall nicht per se einen Härtefall angenommen. Zwar hatten die Mieter vorgebracht, dass sie wegen der vielen Kinder und ihrer ausländischen Abstammung Probleme hätten, eine andere Wohnung zu finden. Die Richter stellten jedoch fest, dass das LG sich die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse der Familie genauer hätte anschauen müssen. Eine pauschale Feststellung der unzumutbaren Härte war hingegen nicht ausreichend. 

Darüber hinaus hätten die Richter des LG die Vermieter nicht auf Wohnungen im Erdgeschoss verweisen dürfen. Die beabsichtigte Lebensplanung des Vermieters sei grundsätzlich zu respektieren. Damit haben Mieter es nicht leicht, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren, wenn der Vermieter einen nachvollziehbaren Grund vorträgt. 

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BGH setzt Rechtsprechung fort

Das aktuelle Urteil entspricht der Tendenz des BGH, bei Eigenbedarfskündigungen genauer hinzusehen. Schon in vorangegangenen Entscheidungen haben die Richter zur sorgfältigeren Sachverhaltsaufklärung und zur besonders sorgfältigen Abwägung der Interessen beider Seiten bei der Anwendung der gesetzlichen Härtefallklausel des § 574 BGB gemahnt. Insbesondere können bei Eigenbedarfsfällen keine Fallgruppen gebildet werden.

Vermieter muss Alternativwohnung anbieten

Eine Besonderheit gilt, wenn im Mietshaus oder in derselben Wohnanlage eine zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnung existiert. Hier ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter diese Wohnung anzubieten. Nach einem aktuellen Urteil des Landgerichts Berlin hat der Vermieter dabei keine Entscheidung darüber zu treffen, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist. 

Beispiel: 

Herr Müller kündigt seinem Mieter, Herrn Maier, wegen Eigenbedarfs. Dieser hat bislang eine Drei-Zimmer-Wohnung mit einer strittigen Wohnfläche von 87 und 95 qm bewohnt. Während der Kündigungsfrist wird im selben Haus eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 44 qm frei.

Der Vermieter darf hier nach Ansicht des Landgerichts nicht eigenständig entscheiden, die Wohnung nicht anzubieten, weil er sie für nicht vergleichbar hält. 

Allerdings ist noch nicht höchstrichterlich entschieden, ob die Pflicht zum Anbieten auf eine vergleichbare Wohnung beschränkt ist. 

Zudem zieht die Verletzung der Anbietpflicht nicht die Unwirksamkeit der Kündigung, sondern nur noch einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich. 

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Bei weiteren Fragen zum Thema Eigenbedarfskündigung, stehen wir Ihnen gerne auch persönlich zur Seite. Terminvereinbarungen können Sie während unserer Bürozeiten unter der Telefonnummer 0201-24030 oder per Email unter  vornehmen.

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Rechtsanwälte für Miet-, Pacht- und Wohnungseigentumsrecht in Essen


Nachbarschaftsstreit: Keine Fotos bitte!

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Eine an einer Hauswand installierte Videokamera kann dazu führen, dass das Persönlichkeitsrecht der Nachbarn verletzt ist. Dies hat die Berufungskammer des Landgerichts Frankenthal (LG) in einem Nachbarschaftsstreit entschieden. Weiterlesen…


Mietrecht 2021: Mehr Informationen zur Betriebskostenabrechnung

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Wohnungsmieten setzen sich regelmäßig aus der Kaltmiete und einer Nebenkostenvorauszahlung zusammen. Nach Ablauf des Jahres müssen Vermieter ihren Mietern dann eine Betriebskostenabrechnung für die angefallenen Nebenkosten vorlegen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nun, dass dieser künftig auch Zahlungsbelege beizufügen sind.

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Wann brauche ich einen Anwalt?

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Eine Mieterhöhung, eine Kündigung am Arbeitsplatz oder ein Unfallschaden, für den die Versicherung nicht aufkommen möchte – in vielen Situationen ist es sinnvoll, sich einen Rechtsbeistand zu suchen. Aber wann wird diese Suche zur Pflicht? Weiterlesen…


Verkehrsrecht 2021: Mehr Informationen über Geschwindigkeitsmessungen

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Wer bei einer Geschwindigkeitsmessung zu schnell fährt, muss mit empfindlichen Konsequenzen rechnen. Neben Bußgeldern kann schlechtesten Falls auch ein Entzug der Fahrerlaubnis drohen. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) stärkt nun die Rechte Betroffener.

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Hafte ich für die Schulden meines Ehepartners? – Jura Mythen

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Nicht umsonst ist das Jura-Studium lang und schwierig.

Zahlreiche Rechtsfragen treten täglich auf und nur in wenigen Fällen lässt sich direkt eine klare Antwort darauf finden. Umso verständlicher ist es, dass Nicht-Juristen sich im Paragraphen-Dschungel schnell verloren fühlen. Dies hat aber gleichzeitig zur Folge, dass sich unzählige Mythen in Sachen Recht entwickelt haben. 

So fürchten viele Mandanten, dass sie automatisch für die Schulden des Ehepartners haften, nur weil sie verheiratet sind. Diese Vorstellung ist falsch. Weiterlesen…