Bereits in einem unserer letzten Beiträge informierten wir Sie über das Zustandekommen und den Inhalt eines Mietvertrages. Heute möchten wir uns im Rahmen unserer neuen Serie zum Mietrecht mit den Rechten und Pflichten von Mietern und Vermietern befassen.
Vor dem Einzug in eine neue Wohnung wird in aller Regel ein unbefristeter Mietvertrag, der nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt endet, zwischen dem Vermieter und dem künftigen Mieter geschlossen. Das Mietverhältnis stellt daher ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis dar.
§ 535 BGB
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten…
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Aus dem Mietvertrag ergeben sich für die Parteien wechselseitige Rechte und Pflichten. Als wichtigste Hauptleistungspflicht erhält der Mieter so ein Nutzungsrecht für die Wohnung und ist im Gegenzug verpflichtet, den vereinbarten Mietzins an den Vermieter zu bezahlen.
Schon gewusst? Die Kanzlei Schumacher steht Ihnen mit kompetenter Rechtsberatung in Essen zur Seite.
Über die Zahlung der Miete hinaus ergeben sich noch weitere Pflichten des Mieters. So ist er etwa verpflichtet, sich an die Hausordnung zu halten, wenn diese wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde.
Schon gewusst? Mietpreisbremse auch in Rheinland-Pfalz unwirksam
Die Hausordnung kann beispielsweise bestimmte Ruhezeiten, zur Tierhaltung in der Wohnung oder Regelungen zum Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern im Flur enthalten.
Neben vielfältigen Pflichten ergeben sich für den Mieter auch Rechte aus dem Mietvertrag. Das wichtigste Recht ist dabei wohl die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung. Diese umfasst auch den Betrieb von Haushaltsgeräten wie etwa Waschmaschine, Trockner oder Spülmaschinen.
Schon gewusst? Zweitwohnungsmiete als Werbungskosten
Nach Übergabe der Wohnung an den Mieter steht diesem das Hausrecht zu. Das Hausrecht erlaubt dem Mieter, alleinig zu entscheiden, wer zu welchem Zeitpunkt die Wohnung betreten darf. Jedoch ist dem Vermieter sowie Handwerkern etwa zur Beseitigung von Mängeln oder zur Vornahme von Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen Zugang zu der Wohnung zu gewähren. Voraussetzung ist dabei stets, dass der Besichtigungstermin mit ausreichend Vorlaufzeit angekündigt wird.
Im Rahmen seines Hausrechts steht es dem Mieter frei, ob und zu welchem Zeitpunkt er Besuch in seine Wohnung empfängt. Vom Besuchsrecht ist jedoch das Recht, einen Mitbewohner in die Wohnung aufzunehmen, zu unterscheiden.
Ob vor der Aufnahme eines Mitbewohners in eine Mietwohnung die Zustimmung des Vermieters einzuholen ist, hängt von der sozialen Beziehung zwischen dem Mieter und dem aufzunehmenden Mitbewohner ab.
Schon gewusst? Darauf achtet das Finanzamt 2020
Soll der Ehegatte, eingetragene Lebenspartner oder ein leibliches bzw. adoptiertes Kind einziehen, ist die Zustimmung des Vermieters nicht erforderlich. Jedoch ist auch hier eine Informierung des Vermieters erforderlich, da ggf. die Nebenkosten anzupassen sind.
Handelt es sich bei dem aufzunehmenden Mitbewohner nicht um den Ehepartner oder ein Kind, ist die Zustimmung des Vermieters vor der Aufnahme erforderlich. Jedoch steht dem Mieter in vielen Fällen ein Anspruch auf Erteilung dieser Zustimmung zu, der notfalls auch gerichtlich geltend gemacht werden kann. Erforderlich ist dazu ein berechtigtes Interesse des Mieters. Dieses wird etwa beim nicht verheirateten Partner oder auch wenn sich der Mieter aufgrund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse allein die Wohnung nicht länger leisten kann angenommen.
Schon gewusst? Kündigung wegen Eigenbedarf
Auch nach Übergabe der Wohnung ergeben sich aus dem Charakter des Mietvertrages als Dauerschuldverhältnis vielfältige Pflichten für den Vermieter. So ist er zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet, d.h. er muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten und etwaig auftretende Mängel beseitigen, soweit diese nicht vom Mieter durch eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung verursacht wurden.
Beispiel:
Herr Müller bewohnt seit 2017 eine Etagenwohnung. Im Winter 2019 fällt die Heizung aus. Der Vermieter ist für die Reparatur der Heizung verantwortlich und hat die hierfür anfallenden Kosten zu tragen.
Im Gegenzug für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung an den Mieter erhält der Vermieter monatlich den im Mietvertrag vereinbarten Mietzins.
Aus dem Mietverhältnis ergeben sich auch nach Übergabe der Wohnung wechselseitige Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter, die durch den Mietvertrag und eine wirksam einbezogene Hausordnung näher bestimmt werden können. Um den Mieter vor einer unangemessenen Inanspruchnahme zu schützen, können der Mietvertrag wie auch die Hausordnung gerichtlich überprüft werden.
Schon gewusst? Die Kanzlei Schumacher steht Ihnen mit kompetenter Rechtsberatung in Essen zur Seite.
Wenn Sie Fragen rund um das Thema Mietrecht und Mietvertrag haben, wenden Sie sich an unsere Rechtsanwälte für Mietrecht und vereinbaren einen Termin. Wir stehen Ihnen gerne für alle Fragen zur Verfügung.
Rufen Sie uns an 0201/24030.
Schumacher | Rechtsanwälte · Notare · Steuerberater
Ihre Rechtsanwälte in Essen