Das Schriftformerfordernis im Mietrecht – Mietrecht 2020

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Mietrecht

Im Mietrecht gilt in vielen Fällen, insbesondere, wenn es um die Anmietung von Gewerberäumen gilt, ein gesetzlich angeordnetes Schriftformerfordernis. Dieses soll nun nach einer Initiative des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen überarbeitet werden.

Gewerberaummietverträge

Wird zwischen einem Vermieter und einem Mieter ein Mietvertrag über ein Objekt geschlossen, das nicht zu Wohnzwecken dienen soll, spricht man von Gewerberaummiete. Für eine solche sieht § 550 BGB vor:

§ 550 BGB
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Das Schriftformerfordernis

Demnach ist für Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, die Schriftform verpflichtend. Sinn und Zweck dieser Vorschrift sollte dabei ursprünglich der Schutz des Erwerbers von vermieteten Gewerberäumen sein: Diese sollten sich anhand der vor dem Verkauf vorgelegten Mietverträge ein umfassendes Bild über die getroffenen Vereinbarungen machen können.

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Vereinfachte Kündigung bei Schriftformverstoß

In der Vergangenheit wurden allerdings immer wieder wirtschaftlich nicht lukrative Mietverträge unter Berufung auf einen solchen Schriftformmangel vorzeitig gekündigt. So genügte auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter Umständen bereits eine einzelne, nicht schriftlich niedergelegte Ergänzung des Mietvertrages, damit der ganze Mietvertrag nicht mehr dem Schriftformerfordernis entsprach.

Folglich galt der Mietvertrag dann anstelle der vereinbarten Vertragslaufzeit als unbefristet. Dementsprechend konnte er unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen auch vor Ablauf der eigentlichen Vertragslaufzeit gekündigt werden.

Schriftformheilklauseln

Auch die zur Umgehung dieser Problematik in vielen Gewerberaummietverträgen enthaltene Schriftformheilklausel konnte dieses Vorgehen zuletzt nicht stoppen: Bereits im September 2017 erklärte der Bundesgerichtshof entsprechende Klauseln für unwirksam und bestätigte damit das vorzeitige Kündigungsrecht.

Auslegung des Mietvertrags

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat außerdem mit Urteil vom 05.06.2020 Folgendes festgestellt: Vor der Kündigung wegen Schriftformmangels sind Unklarheiten auch bei formbedürftigen Vertragsklauseln  im Wege der Auslegung zu beseitigen

So hatte auch der BGH schon 2013 entschieden, dass eine offensichtliche Unklarheit in Bezug auf die Laufzeit des Mietvertrags durch Nachforschen bei der anderen Partei zu beseitigen ist, bevor eine Schriftformkündigung möglich ist.

Damit schränkt die Rechtsprechung die Möglichkeiten einer Schriftformkündigung schon seit langem deutlich ein.

Der Entwurf

Der durch das Bundesland Nordrhein-Westfalen eingebrachte Entwurf sieht daher vor, dass § 550 BGB ersatzlos gestrichen werden und das Schriftformerfordernis damit entfallen soll. Stattdessen soll § 566 BGB, der sich mit dem dem Grundatz „Kauf bricht nicht Miete“ befasst, nach der Initiative um einen weiteren Absatz 3 ergänzt werden:

„(3) Ist der Mietvertrag für Jüngere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, ist der Erwerber berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Die Kündigung kann nur innerhalb von drei Monaten, nachdem der Erwerber Kenntnis von der ohne Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarung erlangt hat, erfolgen. Sie ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter ihr binnen zwei Wochen seit Zugang widerspricht und sich mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den unter Wahrung der erforderlichen Schriftform getroffenen Vereinbarungen bereit erklärt. Die Kündigung kann nicht auf solche Verstöße gegen die Schriftform gestützt werden, die erst nach dem Erwerb erfolgt sind.”

Demnach soll das bisherige Schriftformerfordernis durch ein eingeschränktes Kündigungsrecht ersetzt werden.

Stellungnahme der Bundesregierung

Der Gesetzesentwurf wurde auf Initiative des Landes Nordrhein-Westfalen bereits im September 2019 dem Bundesrat vorgelegt und von diesem am 20.12.2019 zur Einbringung in den Bundestag beschlossen. In einer Stellungnahme der Bundesregierung äußerte diese jedoch deutliche Kritik und bezeichnete den Entwurf als „zu weitgehend“.

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Dennoch wird der Entwurf nun zusammen mit der Stellungnahme der Bundesregierung dem Bundestag zugeleitet. Dieser wird dann über ebendiesen beraten und abschließend entscheiden, ob die eingebrachte Neufassung angenommen werden soll.

Fazit

Eine Änderung und Anpassung der Gesetzeslage rund um die Schriftform bei der Gewerberaummiete wird bereits seit einiger Zeit diskutiert. Ob und inwieweit der nun vom Land Nordrhein-Westfalen eingebrachte Entwurf nun vom Bundestag beschlossen wird, bleibt indes abzuwarten. Zunächst empfiehlt es sich daher dringend, etwaige Verträge und Vertragsanpassungen stets schriftlich zu fixieren.

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