Mieter*innen haben ein Recht zu erfahren, wie sich die jeweilige Miete zusammengesetzt. Den Anspruch umfasst auch, wie viel die jeweilige zuvor mietende Partei an Miete gezahlt hat. Nun steht beim Bundesgerichtshof auf dem Prüfstand wann dieser Anspruch verjährt - mit Abschluss des Mietvertrages oder später?
Landesregierungen könnten seit Juni 2015 in besonders unter der Wohnungsnot leidenden Stadtteilen "Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten" ausweisen. In diesen Gebieten gilt etwa, dass beim Einzug eines neuen Mieters der Vermieter höchstens 10% mehr als die örtliche Vergleichsmiete verlangen kann. Ausnahmen existieren für modernisierte Wohnungen oder wenn der vorherige Mieter mehr zahlte.
Wie Sie die ortsübliche Miete ermitteln, erfahren Sie hier: So ermittelt man die ortsübliche Miete
Zahlt Mieter*innen zuviel, können sie das Zuvielgezahlte vom Vermieter herausverlangen. Dazu müssen Mietende jedoch zuerst herausfinden, wie viel der Vermieter verlangen durfte. Dafür benötigen sie Informationen über den Zustand der Wohnung oder des Hauses und über die vorherige Nutzung, weil diese bestimmen, wie hoch die Miete sein darf.
Diese Informationen können Mietende vom Vermieter herausverlangen. Das regelt § 556g Bürgerliches Gesetzbuch ("BGB"). Danach muss der Vermieter etwa die Höhe der Vormiete erläutern und ob und wann Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.
Schon gewusst? Pflichten für Vermieter und Mieter!
Dem Bundesgerichtshof liegen vier Verfahren aus Berlin vor, die von Conny (früher Wenigermieten.de) vertreten werden. Die Kläger machen jeweils Verstöße gegen die Mietpreisbremse geltend und fordern zuviel gezahlte Beträge zurück.
Die Vermieter weigern sich jedoch, etwaig zu viel gezahlte Mieten zurückzuzahlen. Außerdem lehnen sie es ab, Informationen über die Wohnung und Vormiete bereitzustellen, die für den Anspruch essentiell sind.
Insgesamt geht es um viel Geld. Im Raum stehen Überzahlungen von 150 bis 300 Euro pro Monat für zwischen sechs und 48 Monaten.
Schon gewusst? Dürfen Vermieter*innen einen Zweitschlüssel haben?
Von wesentlicher Bedeutung ist, wann der Auskunftsanspruch verjährt. Die Vermieter sind der Ansicht, dass dieser bereits bei Vertragsschluss entsteht und dann nach der regelmäßigen Verjährungsfrist (3 Jahre) verjährt. Dies würde bedeuten, dass die Mietenden kein Auskunftsanspruch zusteht und sie daher nicht in Erfahrung bringen können, ob sie zu viel gezahlt haben.
Schon gewusst? Vorsteuerabzug aus Umzugskosten
Die Vorinstanz, das Landgericht Berlin, gab den klagenden Mieter*innen Recht. Eine Verjährung des Anspruchs würden nicht dem Rechtsfrieden dienen.
Schon gewusst? Fahrzeughalter haftet für Falschparken
Ein Urteil wird frühstens am 12.07.2023 erwartet. Erst dann sind die Rechtsfragen geklärt. Eine verlängerte Verjährungsfrist würde dazu führen, dass Mieter*innen regelmäßig auch nach Mietende noch Geld zurückverlangen können. Zweifel an dem Verjährungsstart mit Mietbeginn treten auf, weil die Frist nicht parallel zu derjenigen des Rückzahlungsanspruches läuft.
Der Bundesgerichtshof hat die Frage geklärt. Der Anspruch verjährt innerhalb von drei Jahren, aber erst ab dem Zeitpunkt, in dem der Mieter zum ersten Mal nachgefragt hat!
Bei weiteren Fragen zum Thema Mietrecht, Pacht- und Wohnungseigentumsrecht, stehen wir Ihnen gerne auch persönlich zur Seite. Terminvereinbarungen können Sie während unserer Bürozeiten unter der Telefonnummer 0201-24030 oder per Email unter info@schumacherlaw.com vornehmen.
Ihre Kanzlei Schumacher & Partner
Rechtsanwälte für Miet-, Pacht- und Wohnungseigentumsrecht in Essen