Die Wohnungsknappheit macht sich noch immer bemerkbar - Mieten steigen seit knapp zehn Jahren kontinuierlich an. Teilweise um bis zu 104 Prozent. Trotzdem - oder gerade deswegen - werden einige Vermieter gierig. Einen solchen Fall hatte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 1.11.2022 zu entscheiden und zugleich die Frage zu beantworten, wann eine Mietforderung wucher und damit bußgeldbewährt ist (Az.:OWi 1115/22).
Ein Eigentümer einer 33,1 qm großen Einzimmerwohnung in Frankfurt am Main/Nied vermietete diese für 550 Euro kalt im Monat. Die Wohnung ist teilmöbliert mit Kochnische und hat überdies ein fensterloses Bad sowie einen Balkon. Für die Nebenkosten verlangte er zusätzlich 180 Euro pro Monat. Der Mieter der Wohnung zeigte den Vermieter an. Daraufhin ermittelte das Amt für Wohnungswesen und verhängte ein Bußgeld in Höhe von 3.000 Euro und ordnete die Abführung des erzielten Mehrerlöses an.
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Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz ("WiStrG") kann das zuständige Ordnungsamt Bußgelder wegen Mietwuchers verhängen:
§ 5 WiStrG Mietpreisüberhöhung
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten sechs Jahren vereinbart [...] sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.
(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.
Nach der Vorschrift besteht also bei Mieten, die die übliche Vergleichsmiete mehr als 20 Prozent übersteigen, der Verdacht einer Mietpreisüberhöhung. Dies gilt jedoch nur, wenn ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumlichkeiten besteht. Daneben muss der Vermieter dieses zu hohe Entgelt leichtfertig oder vorsätzlich fordern.
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Die Vorinstanz - das Amtsgericht Frankfurt am Main - urteilte, dass aufgrund der Ausstattung und Größte der Wohnung von einer ortsüblichen Miete von 379 Euro auszugehen sei (Az.: 941 OWi 862 Js 17536/22). Dabei habe das Gericht auch das geringe Wohnraumangebot durch einen Sachverständigen bestätigten lassen.
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Das Oberlandesgericht verwarf die Rechtsbeschwerde des Vermieters. Der Vermieter habe den knappen Wohnungsmarkt zu seinen Gunsten ausgenutzt. Der Mieter sei zuvor in 10 Wohnungen als Mieter abgelehnt worden. Vorsatz habe der Vermieter auch gehabt, weil er den Mietspiegel Frankfurts kannte.
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Die Entscheidung legt das Augenmerk auf eine alte Regelung, die vermehrt in den Fokus der Praxis rückt. Aufgrund der schwierigen Wohnraumsituationen vor allem in Ballungsgebieten kommt es wiederholt zur Ausnutzung ebendieser Situation. Interessant ist auch, dass auf den Mietspiegel abgestellt wurde.
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