Mietrecht 2023: Anpassung der Miete in der Corona-Pandemie

14. Februar 2023
Geschrieben von: Kristina Grohs

Die Anzahl der Rechtsstreitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie vor den deutschen Gerichten geführt werden, scheint nicht abzunehmen. Der Bundesgerichtshof musste sich nunmehr mit der Frage beschäftigen, ob gewerbliche Mieter wegen pandemiebedingten Betriebsbeschränkungen einen Anspruch auf Anpassung der Mietzahlungen haben.

Der Sachverhalt

Die Kläger betreiben einen Friseursalon bzw. eine Boutique und erbringen Kosmetikdienstleistungen. Für diese Dienste mieteten sie Gewerberäume an. Im Zusammenhang mit den Behörden-Anordnungen gegen die Ausbreitung des Corona-Virus wurde ihnen deren Nutzung vom 23.03.2020 bis 03.05.2020 untersagt. Hieran schlossen sich umfangreiche Auflagen durch eine Verordnung an. Der Laden blieb bis Mitte April 2020 geschlossen. Weil die Umsätze ausblieben, zahlten die Haarkünstler keine Mieten von Mai bis Juli 2020. Sie verlangen von den Vermietern die Anpassung der Mietzahlungen wegen der starken Umsatzeinbußen im Vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses.

Schon gewusst? Betriebsschließungen waren rechtmäßig!

Vorinstanzen lehnten Anspruch ab

Einen entsprechenden Anspruch auf Anpassung der Mietzahlungen lehnten sowohl das Land- als auch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main ab. Eine Anpassung des Mietvertrags wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches ("BGB") könne von den Vermietern nicht verlangt werden. Zwar seien die Umsätze zunächst ausgeblieben. Allerdings hätten die Mieter das Boutiquegeschäft und den Betrieb des Friseur- und Kosmetikgeschäfts unter Auflagen im Anschluss wieder aufnehmen können. Darüber hinaus hätten sie durch die Untervermietung monatlich 550 Euro eingenommen.

Schon gewusst? Keine Entschädigung für Betriebsschließungen!

Unzureichender Vortrag der Mieter

Dieser Auffassung schloss sich nun auch der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung an. Denn die Mieter hatten nicht dargelegt, dass ihnen das Festhalten am Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen unzumutbar sei.

So bleibe aufgrund ihres Vorbringens unklar, ob und in welchem Umfang Einsparungen während der pandemiebedingten Betriebsbeschränkungen vorgenommen werden konnten und wie sich der behauptete Umsatzrückgang auf ihr Geschäftsergebnis ausgewirkt habe. Außerdem seien die zusätzlichen Einkünfte durch Untervermietung zu berücksichtigen gewesen.  

Schon gewusst? Ladenmiete auch während Schließungen!

Fazit

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes zeigt, dass der eigentlich starke Mieterschutz im Rahmen der Corona-Pandemie seine Grenzen hat. So ist eine Anpassung der Mietzahlungen bei starken Corona-bedingten Einschränkungen des Gewerbebetriebs im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnisses zwar grundsätzlich möglich. Allerdings kommt es hierbei stets auf den Einzelfall an. Die Mieter:innen müssen konkret darlegen, dass ihnen das Festhalten an der ursprünglichen Vereinbarung zur Mietzahlung unzumutbar ist. 

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