Wohnraum ist mittlerweile nicht mehr nur in Großstädten teuer. Nicht selten kommen Mieter daher auf die Idee, einen Teil oder auch ihre ganze Wohnung unterzuvermieten. Wird der Vermieter hierzu nicht um Erlaubnis gefragt, kann dies jedoch fatale Folgen haben – wie nun auch eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts München verdeutlicht.
Konkret ging es um eine Drei-Zimmer-Wohnung im Stadtteil München Pasing. Im 2009 geschlossenen Mietvertrag war eine ausdrückliche Regelung enthalten, die die Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte nur mit Einwilligung des Vermieters erlaubte.
Im Jahr 2009 begehrte der Mieter die Aufnahme einer Mitbewohnerin in die Wohnung, um eine Wohngemeinschaft zu gründen. Der Vermieter stimmte dem zu.
Im Frühjahr 2020 stellte der Vermieter jedoch fest, dass Teile der Wohnung über verschiedene Online-Portale zur Vermietung an Touristen angeboten wurden. Dabei wurden pro Nacht pro Person 45 Euro verlangt. Eine entsprechende Genehmigung zur gewerblichen Nutzung hatte der Vermieter aber gerade nicht erteilt. Daher mahnte er seinen Mieter ab.
Dieser vermietete die Wohnung jedoch auch weiterhin weiter, woraufhin der Vermieter ihm fristlos kündigte und gerichtlich Räumung der Wohnung begehrte.
Die Münchener Richter gaben der Klage des Vermieters nun statt. Der Mieter muss die Wohnung räumen und herausgeben. Damit schlossen sie sich der Auffassung des Mieters, dass ihm ein grundsätzliches Recht auf Untervermietung zustehe, gerade nicht an.
Untervermietung meint die Überlassung einer Wohnung durch einen Mieter an einen Dritten. Entgegen einer weit verbreiteten Ansicht ist eine solche aber gerade nicht immer erlaubt.
Hierzu regelt das Gesetz in § 553 BGB:
(1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
(2) Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
Mieter können also nicht einfach so ihre Wohnung untervermieten. Sie müssen hierzu die Erlaubnis des Vermieters einholen. Dieser hat jedoch die Erlaubnis grundsätzlich auch zu erteilen, wenn nicht ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Untervermietung spricht (z.B. wenn der Untermieter mit dem Vermieter verfeindet ist oder wenn von ihm eine Störung oder Belästigung des Vermieters oder anderer Mieter zu befürchten ist.
Überlässt ein Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis im Rahmen einer Untervermietung an einen Dritten, kann dies den Vermieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen – wie auch die aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts München verdeutlicht. Dem betroffenen Mieter bleibt nun nichts anders übrig, als die Wohnung zu räumen und sich eine neue Bleibe zu suchen.
