Mietrecht 2022: Von Warmmieten und Betriebskosten

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Eigentum verpflichtet. Nicht umsonst lebt daher die Mehrheit der Deutschen in Mietswohnungen und -häusern. Ein nicht unbedeutender Teil der Warmmiete besteht dabei auch aus Betriebskosten. Was Sie zum Thema Betriebskostenabrechnung wissen müssen!

Das Mietverhältnis

Nicht jeder kann oder möchte im selbstgenutzten Eigentum leben. Viele Einwohner*innen entscheiden sich daher für das Eingehen eines Mietverhältnisses über eine Wohnung oder ein Haus.

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Das Mietverhältnis wird dabei in aller Regel durch einen Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter geschlossen, § 535 BGB. Für das zur-Verfügung-Stellen der Wohnung erhält der Vermieter dabei vom Mieter monatlich eine Vergütung in Form der Miete. Diese setzt sich in aller Regel aus der Kaltmiete für das bloße Überlassen des Wohnraums sowie den Nebenkosten zusammen. Ein wichtiger Bestandteil der Nebenkosten sind dabei die Betriebskosten.

Verbrauchskosten

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Wer in einer Wohnung lebt, verbraucht Ressourcen. Hierzu zählt etwa Wasser oder auch Heizmittel in Form von Gas oder Öl. Überdies können weitere Kosten, etwa für den Betrieb einer Sat-Anlage, die Einstellung eines Hausmeisters, den Betrieb und die Wartung eines Aufzuges oder den Strom im Hausflur anfallen. 

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Die Betriebskosten

Hierbei handelt es sich dann in aller Regel um Betriebskosten. 

§ 1 BetrkV
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer… durch das Eigentum… am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen….

Einen Teil dieser Betriebskosten kann der Vermieter auch auf den Mieter umlegen. Jedoch ist hierzu eine explizite Regelung im Mietvertrag erforderlich. Fehlt diese, so sind die Betriebskosten vom Vermieter zu übernehmen.

Umlagefähigkeit

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Doch auch im Falle einer wirksamen Klausel im Mietvertrag ist der Mieter nicht verpflichtet, sämtliche Betriebskosten der Wohnung zu tragen. Vielmehr können nur bestimmte Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, § 2 BetrkV. Dies sind insbesondere

  • Die Grundsteuer
  • Die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung
  • Heizkosten sowie die Kosten der Heizungsanlage
  • Warmwasserkosten
  • Betriebskosten für einen Aufzug
  • Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung
  • Kosten der Gartenpflege
  • Beleuchtungskosten für Flur und Keller
  • Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen

Unzulässige Umlage 

Oftmals sollen über die zulässigen Kosten hinaus weitere Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Dies sind beispielsweise 

  • Kosten für Reparaturen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
  • Verwaltungskosten
  • Steuern
  • Zinsen der Immobilienfinanzierung
  • Anteilige Betriebskosten für leerstehende Wohnung im Gebäude
  • Unregelmäßig anfallende Kosten

Eine Umlage solcher Kosten auf den Mieter ist gesetzlich nicht vorgesehen und damit unzulässig. Die Kosten sind vom Vermieter selbst zu tragen. Eine entsprechende Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft und muss vom Mieter nicht hingenommen werden.

Noch Fragen?

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Bei weiteren Fragen zum Thema Mietrecht, Pacht- und Wohnungseigentumsrecht, stehen wir Ihnen gerne auch persönlich zur Seite. Terminvereinbarungen können Sie während unserer Bürozeiten unter der Telefonnummer 0201-24030 oder per Email unter  vornehmen.

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