Die Mehrzahl der Deutschen lebt zur Miete. Bereits in einem unserer letzten Beiträge informierten wir Sie über den Unterschied zwischen Warm- und Kaltmiete sowie die Umlagefähigkeit von Betriebskosten. In diesem Zusammenhang möchten wir heute auch die nicht selten fehlerhafte Betriebskostenabrechnung erneut aufgreifen.
Das Mietverhältnis
Nicht jeder kann oder möchte im selbstgenutzten Eigentum leben. Viele Einwohner*innen entscheiden sich daher für das Eingehen eines Mietverhältnisses über eine Wohnung oder ein Haus.
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Das Mietverhältnis wird dabei in aller Regel durch einen Vertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter geschlossen, § 535 BGB. Für das zur-Verfügung-Stellen der Wohnung erhält der Vermieter dabei vom Mieter monatlich eine Vergütung in Form der Miete. Diese setzt sich in aller Regel aus der Kaltmiete für das bloße Überlassen des Wohnraums sowie den Nebenkosten zusammen.
Umlagefähigkeit
Ein wichtiger Bestandteil der Nebenkosten sind dabei die Betriebskosten.
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Einen Teil dieser Betriebskosten kann der Vermieter auch auf den Mieter umlegen. Jedoch ist hierzu eine explizite Regelung im Mietvertrag erforderlich. Fehlt diese, so sind die Betriebskosten vom Vermieter zu übernehmen.
Tragung der Betriebskosten durch den Mieter
Dabei stehen dem Vermieter mietvertraglich unterschiedliche Möglichkeiten zur Umlage der Betriebskosten zur Verfügung. So ist im Grundsatz zwischen einer monatlichen Vorauszahlung und einer Pauschale zu unterscheiden.
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Bei der Betriebskostenpauschale entrichtet der Mieter monatlich einen Fixbetrag. Unabhängig von den tatsächlich anfallenden Betriebskosten ist hiermit seine Kostentragung abschließend erfolgt.
Monatliche Vorauszahlung
Deutlich häufiger erfolgt die Betriebskostenbeteiligung des Mieters durch eine monatliche Vorauszahlung, die dieser zusammen mit der Kaltmiete an den Vermieter überweist. Am Ende eines Kalenderjahres erfolgt dann ein Abgleich der tatsächlich angefallenen Betriebskosten mit den Vorauszahlungen. Für den Vermieter ergibt sich so ein Betriebskostenguthaben oder ein Nachzahlungsbetrag.
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Die Berechnung des Abgleichs erfolgt dabei im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung.
Die Betriebskostenabrechnung
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Im Falle von Vorauszahlungen ist der Vermieter demnach zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Die Betriebskostenabrechnung umfasst dabei immer einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten. Häufig ist dies ein Kalenderjahr.
Gesetzliche Vorgaben
Maßgeblich für die Betriebskostenabrechnung ist insbesondere die Regelung des § 556 BGB.
§ 556 BGB
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt…
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen…
Zeitpunkt der Erstellung
Vermieter haben demnach 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Zeit, um eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen.
Beispiel:
Der Abrechnungszeitraum beginnt am 01.01.2022 und endet am 31.12.2022. Der Vermieter ist verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung bis zum 31.12.2023 zu erstellen.
Dabei ist unbeachtlich, ob das Mietverhältnis während des Abrechnungszeitraums möglicherweise gekündigt wurde. Die Frist zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist insoweit fix.
Guthaben und Nachzahlung
Ergibt die Betriebskostenabrechnung, dass die Vorauszahlungen des Mieters die tatsächlichen Betriebskosten überstiegen, steht im ein Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Hierfür hat der Vermieter grundsätzlich 30 Tage Zeit. Ab dem 30. Tag befindet er sich in Zahlungsverzug.
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Ergibt sich, dass die Vorauszahlungen für die tatsächlich angefallenen Kosten nicht ausreichen, wird eine Nachzahlung fällig. Auch für die Nachzahlung gilt dann eine 30-Tages-Frist.
Verjährung
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Auch Guthaben- und Nachzahlungsansprüche können nicht unbegrenzt geltend gemacht haben. Vielmehr gilt die Regelverjährung. Mieter und Vermieter haben demnach drei Jahre Zeit, um die ihnen zustehenden Ansprüche geltend zu machen.
Noch Fragen?
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Bei weiteren Fragen zum Thema Mietrecht, Pacht- und Wohnungseigentumsrecht, stehen wir Ihnen gerne auch persönlich zur Seite. Terminvereinbarungen können Sie während unserer Bürozeiten unter der Telefonnummer 0201-24030 oder per Email unter vornehmen.
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