Mietrecht 2021: Wartungskosten für Rauchmelder – Mietersache?

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Vermieter*innen können Wartungskosten für Rauchwarnmelder auf ihre Mieter*innen umlegen. Allerdings muss dies gegenüber dem/der Mieter*in ausdrücklich erklärt werden. So lautet die Entscheidung des Landgerichts (LG) München I vom 15.04.2021.

Rauchmelderpflicht

In Nordrhein-Westfalen gilt eine Rauchwarnmelderpflicht in Wohnhäusern

  • für Neu- und Umbauten: seit 01.04.2013
  • für Bestandsbauten: innerhalb der Übergangsfrist, jedoch spätestens bis 31.12.2016.

In allen Bundesländern ist nach der Landesbauordnung der Vermieter bzw. Eigentümer für die fachgerechte Installation der Rauchmelder zuständig.

  • Das Schlafzimmer,
  • Kinderzimmer und
  • Flure, die als Rettungswege gelten

sollen demnach mit Rauchmeldern ausgestattet werden.

Der Sachverhalt

Im entschiedenen Fall besteht zwischen dem Kläger als Eigentümer und Vermieter und der Beklagten aufgrund schriftlichen Mietvertrags seit dem Jahr 2001 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in München. Im Mietvertrag ist die Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart (Nebenkosten). Demnach können Kosten vom Vermieter umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden, wenn öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt werden oder umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu entstehen (so genannte Öffnungsklausel).

Der Vermieter hatte über die Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 abgerechnet. Die Abrechnung wies insgesamt einen Nachzahlungsbetrag von rund 300 Euro aus. Diesen klagte der Vermieter zunächst vor dem Amtsgericht München ein. Darin enthalten waren unter anderem 16,35 Euro für „Rauchwarnmelder“. Im Mietvertrag wird diese Position bei der Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten jedoch nicht namentlich genannt. Deshalb vertrag die beklagte Mieterin die Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können.

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AG München: Umlage ohne Weiteres möglich

In erster Instanz hatte das Amtsgericht (AG) München dem Vermieter noch Recht gegeben. Mit Endurteil vom 11.05.2020 hatte es dem Kläger insgesamt einen Betrag zugesprochen, worin der genannte Betrag von 16,35 Euro betreffend die Position „Rauchmelder“ mit enthalten war. 

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Grundsätzlich Vereinbarung im Einzelnen erforderlich

Das LG München I hat das Urteil nun bezüglich der Kosten für die Wartung der Rauchmelder abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen.

Grundsätzlich könnten Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart worden sei. Da dem Mieter deutlich gemacht werden müsse, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt würden, sei es erforderlich, auch die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu benennen. 

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LG: Umlage nur nach ausdrücklicher Erklärung

Da es sich im vorliegenden Fall jedoch sowohl um eine von der Mieterin zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme handele, als auch im streitgegenständlichen Mietvertrag eine Öffnungsklausel enthalten sei, seien die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder trotz fehlender Benennung im Mietvertrag als Betriebskosten ausnahmsweise umlagefähig.

Die Richter*innen entschieden jedoch, dass die Umlagefähigkeit der streitgegenständlichen Wartungskosten hier letztlich an der fehlenden entsprechenden ausdrücklichen Erklärung seitens des Vermieters scheitert.

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Fazit

Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder Vermieter*innen auf ihre Mieter*innen umlegen. Dies müssen sie der anderen Vertragspartei gegenüber jedoch ausdrücklich erklären. 

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