Mieterhöhung trotz falsch kalkulierter Wohnfläche zumutbar

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Mietrecht

Wird zur Berechnung einer Mieterhöhung eine zu hohe Quadratmeterzahl zugrunde gelegt, hat dies keinen Einfluss auf die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung, soweit auch die erhöhte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt – entschied nun der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil.

Der Sachverhalt

Der Kläger bewohnte seit dem 01. Juli 2006 eine Mietwohnung in Dresden, der Mietvertrag enthält keine Angabe zur Größe der Wohnung. Von 2006 bis 2013 wurde durch den Vermieter insgesamt viermal die Miete erhöht, was der Mieter jeweils schriftlich akzeptierte. Für die Berechnung der Erhöhungen ging der Vermieter jeweils von einer Wohnfläche von knapp 114 Quadratmetern aus.

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Im Jahr 2013 bezweifelte der Mieter erstmals, dass seine Wohnung tatsächlich in den Mieterhöhungsverlangen aufgewiesene Größe von 114 Quadratmetern aufweist. Ein später hinzugezogener Sachverständiger stellte sodann fest, dass die tatsächliche Wohnfläche lediglich 102 Quadratmeter beträgt.

Das Verfahren

Daraufhin verlangte der Kläger von seinem Vermieter die seiner Auffassung nach überbezahlte Miete seit 2007, insgesamt über 6.000 € zurück. Als sein Vermieter dies verweigerte, wandte er sich an das Amtsgericht Dresden, von dem die Klage abgewiesen wurde. Die Berufung zum Landgericht Dresden hatte teilweise Erfolg, dem Kläger wurden 5.163 € zugesprochen. Dieses Urteil wurde nun jedoch durch den Bundesgerichtshof aufgehoben – der Mieter hat keinen Rückzahlungsanspruch gegen seinen Vermieter.

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Die Entscheidung

So führten die Karlsruher Richter aus, bereits die Voraussetzungen des vom Kläger geltend gemachten Rückzahlungsanspruchs lägen nicht vor. Für sein Begehren stütze sich der Kläger auf den sogenannten Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Dieser sieht vor, dass Zahlungen zu erstatten sind, soweit diese ohne einen Rechtsgrund erfolgten.

§ 812 BGB
(1) Wer durch die Leistung eines anderen… auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet…

Parteivereinbarung als Rechtsgrund

Die Mietzahlungen des Mieters sind demnach wohl als Leistung anzusehen, jedoch nach Ansicht des Bundesgerichtshofes nicht ohne Rechtsgrund erfolgt. Vielmehr sei in der Zustimmung des Mieters zu den Mieterhöhungen eine wirksame vertragliche Vereinbarung zu erblicken, die dann als Rechtsgrund gilt. Ob dabei das Vermieterverlangen auch formell wirksam war, ist für eine vertragliche Vereinbarung zunächst unbeachtlich.

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Mieterhöhungen nicht unbillig

Auch der Vortrag des Klägers über die falsche Wohnfläche mochte an dieser Einschätzung nichts zu ändern; der Kalkulationsirrtum ist nach Auffassung der Karlsruher Richter unerheblich. Eine Vertragsanpassung zu Gunsten des Mieters wäre demnach nur möglich, wenn es für diesen aufgrund des Irrtums nicht zumutbar ist, an der Vereinbarung festzuhalten.

§ 313 BGB
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls… das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

Zumutbarkeit der Erhöhung

Diese Voraussetzungen sah der Bundesgerichtshof jedoch als nicht erfüllt an. So führten die Richter aus, auch unter Berücksichtigung der wahren Quadratmeterzahl liege die erhöhte Miete unterhalb der in Dresden üblichen Vergleichsmiete.

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Auf dieser Grundlage hätte der Mieter die hier vertraglich vereinbarte Vergleichsmiete also auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren durchsetzen können. Bereits aus diesem Grunde sei ein Festhalten an der Vereinbarung für den Mieter zumutbar.

Fazit

Das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofs verdeutlicht die Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Verfahren zur Mieterhöhung. Zwar dürfte die schriftliche Zustimmung des Mieters zu einer solchen eher die Ausnahme darstellen; jedoch enthält das Urteil grundsätzliche Abwägungen zur Zumutbarkeit einer Mieterhöhung. Diese werden sich wohl künftig auch auf gerichtliche Mieterhöhungsverfahren übertragen lassen.

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