Nicht selten werden rechtschaffene Unternehmen von Kriminellen missbraucht, um Geld zu waschen. Dagegen wendet sich das Geldwäschegesetz (GwG). Es verpflichtet in Deutschland tätige Wirtschaftsakteure, bei der Geldwäscheprävention aktiv mitzuwirken.
Nicht vielen ist bekannt, dass auch Immobilienmakler dem GwG unterliegen und nach diesem Verpflichtungen nachkommen müssen. Denn nach § 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG ist der Immobilienmakler als Verpflichteter anzusehen. Damit unterliegt er den Bestimmungen des Gesetzes.
Hierunter fällt hauptsächlich die Pflicht zur Identifikation und Überprüfung der Vertragspartner. Die Verpflichtung besteht bei Maklerverträgen, welche die Vermittlung eines Kaufvertrages betrifft.
Beachte:
Die Vermittlung von Mietverträgen ist grundsätzlich ausgenommen (vgl. unten).
Die Überprüfung des Vertragspartners gemäß GwG hat vor der Unterzeichnung des schriftlichen Maklerauftrages zu erfolgen.
In der Regel sind beide Vertragsparteien zu identifizieren, d.h. sowohl Käufer, als auch Verkäufer, § 10 Abs. 6 Nr. 1 GwG.
Beachte:
Immobilienmakler müssen nicht nur die Person selbst überprüfen. Auch Vertreter sind ggf. zu überprüfen (sog. "wirtschaftlich Berechtigte"). Daher kann es sein, dass für einen Vermittlungsauftrag mehr als ein oder zwei Personen identifiziert werden müssen.
Eine Ausnahme gilt dann, wenn die andere Vertragspartei selbst einen Makler beauftragt hat. In diesem Fall muss der Makler nur seinen eigenen Auftraggeber identifizieren, § 11 Abs. 2 S. 2 GwG.
Achtung!
Seit dem 1. Januar 2020 gilt bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen, bei denen die monatliche Miete oder Pacht 10.000 Euro oder mehr beträgt, dass der Makler stets beide Vertragsparteien identifizieren muss. Hier gibt es keinen Ausnahmefall!
Bei Kaufverträgen muss der Makler die Vertragsparteien erst dann überprüfen, wenn
Das ist z.B. der Fall, wenn eine
Darüber hinaus müssen die Vertragspartner in diesen Fällen identifiziert werden:
Der Immobilienmakler muss abklären, ob ein Kunde als Privatperson oder als Vertreter einer juristischen Person oder eines Unternehmens handelt. Denn je nachdem, ob die (jeweilige) Vertragspartei eine
müssen Makler bei der Identifizierung unterschiedlich vorgehen.
Natürliche Personen müssen durch Personalausweis oder Reisepass identifiziert werden. Hierbei sind folgende, notwendige Angaben zu dokumentieren (§ 11 Abs. 4 S. 1 GwG):
Beachte:
Zur Dokumentation muss ein geeignetes Identifikationsdokument (Personalausweis, Reisepass oder unbefristeter Aufenthaltstitel) kopiert oder optisch digitalisiert erfasst (z.B. durch ein Foto) werden, § 8 Abs. 2 S. 2 GwG.
Handelt es sich bei dem Vertragspartner nicht um eine natürliche Person, so muss der Makler dessen Eigentums- und Kontrollstrukturen mit angemessenen Mitteln in Erfahrung bringen.
Hierzu gehört auch, Angaben zum wirtschaftlichen Berechtigten und zum Unternehmen einzuholen und zu überprüfen. Dazu müssen zusätzlich folgende Daten erhoben und dokumentiert werden (§ 11 Abs. 4 S. 2 GwG):
Beachte:
Zur Erhebung und Dokumentation der Daten müssen Makler einen Nachweis der Registrierung im Transparenzregister oder einen Auszug der über das Transparenzregister zugänglichen Daten einholen (§ 11 Abs. 5 S. 2 GwG). Ergeben sich diese Daten bereits zweifelsfrei aus dem Handelsregister, reicht es aus, einen Auszug aus diesem einzuholen.
Will eine juristische Person aus dem Nicht-EU-Ausland eine Immobilie erwerben oder verkaufen, wird es komplizierter. Denn diese ist erst dann zur Registrierung im Transparenzregister verpflichtet, wenn sie einen Kaufvertrag abschließt.
Dann müssen Makler Informationen erfragen und anhand des risikobasierten Ansatzes plausibel ermitteln, wie hoch die Gefahr der Geldwäsche ist.
Tipp: Bei zweifelhaften Eigentümerstrukturen empfiehlt es sich, eine Geldwäscheverdachtsmeldung abzugeben.
Unternehmer, d.h. auch Immobilienmakler, sind zu einem Risikomanagement verpflichtet. Dieses besteht aus
Für den Umfang dieser Maßnahmen ist auch entscheidend, ob der Makler regional, landes- oder bundesweit arbeitet.
Bei der Risikoanalyse muss der Makler ermitteln,
er in Kontakt mit Personen geraten kann, die Schwarzgeld durch einen Immobilienkauf waschen wollen. Dieses Risiko muss er vollständig erfassen, bewerten und dokumentieren.
Beispiel:
Ein Risikofaktor kann sein, dass ein Kunde seinen Wohnsitz in einem Drittstaat hat, in dem Korruption oder andere kriminelle Tätigkeiten stark ausgeprägt sind.
Eine ausführliche Aufzählung der Risikofaktoren ist in den Anlagen 1 und 2 zum GwG enthalten.
Dokumente, die die Erfüllung des Geldwäschegesetzes belegen, müssen mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden. Sie dürfen aber maximal zehn Jahre gespeichert werden, soweit nicht weitergehende gesetzliche Aufbewahrungsfristen gelten.
Beispiele für aufzubewahrende Dokumente:
- Kopien vom Ausweis des Kunden,
- Belege, dass Mitarbeiter geschult wurden,
- die Dokumentation der Prüfungsmaßnahmen bei der Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten.
Makler müssen jederzeit auf Nachfrage der zuständigen Behörde nachweisen können, dass und wie sie ihren Pflichten nachgekommen sind. Hierzu müssen sie zum Beispiel ihre Risikoeinschätzung offenlegen.
Makler, die auf entsprechende Behördenanfragen nicht antworten, müssen mit empfindlichen Bußgeldern im unteren vierstelligen Bereich rechnen.
Darüber hinaus sind die Aufsichtsbehörden ermächtigt, sicherzustellen, dass geldwäscherechtliche Pflichten eingehalten werden. Dies kann durch Zwangsgelder durchgesetzt werden.
Ein Verdachtsfall liegt insbesondere dann vor, wenn der Kunde
Hat der Immobilienmakler den Verdacht, dass irgendetwas faul an seinem Kunden ist, so muss er seinen Geldwäscheverdacht in der Regel unverzüglich bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) melden!
Diese Verdachtsmeldung muss grundsätzlich elektronisch über das Portal der FIU erfolgen.
In das Webformular kann der Makler sämtliche relevanten Informationen zum Sachverhalt und der betreffenden Transaktion eintragen (z.B. die im Zusammenhang mit der Transaktion stehenden Personen, Organisationen und Konten).
Im Falle einer solchen Meldung darf innerhalb der folgenden 48 Stunden die Geschäftsanbahnung nicht weiter geführt werden. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Nachricht der Staatsanwaltschaft, kann der Auftrag fortgesetzt werden.
Achtung!
Meldet ein Makler einen verdächtigen Sachverhalt, ist er dadurch in der Regel von der Verantwortlichkeit freigestellt. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Makler die Meldung vorsätzlich oder grob fahrlässig unwahr erstattet hat, § 48 Abs. 1 GwG.
Bei Maklertätigkeiten gilt die Transaktionsgrenze i.H.v. 10.000 Euro nicht!
Das heißt:
Selbst, wenn nur ein Autostellplatz für 8.000 Euro verkauft werden soll, müssen Makler den Sorgfaltspflichten des GwG zwingend nachkommen!
Bei einem Verstoß gegen die Sorgfalts- und Dokumentationspflichten des GwG handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, § 56 Abs. 1, 2 GwG. Je Verstoß kann diese mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Bei vorsätzlichem Handeln sind es sogar bis zu 150.000 Euro.
Die oben genannten Verstöße können im schlimmsten Fall auch das Strafrecht tangieren. Dies gilt beispielsweise, wenn ein Immobilienmakler durch sein Handeln als "Helfer" des Geldwäschers fungiert oder wenn er die Möglichkeit sieht, dass Geld gewaschen werden soll und er dies billigend hinnimmt.
Seit Oktober 2020 gilt zudem die Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien). Danach sind auch
verpflichtet, bestimmte typisierte Sachverhalte, die Auffälligkeiten mit Blick auf einen möglichen Zusammenhang zu Geldwäsche aufweisen, nach dem GwG an die FIU zu melden.
Das Verwaltungsgericht Berlin hat entschieden, dass die Verordnung mit der Verschwiegenheitspflicht von Rechtsanwälten und Notaren vereinbar ist!
Die Sorgfalts- und Dokumentationspflichten des GwG sollten von Maklern ernst genommen werden. Denn neben Bußgeldern und strafrechtlichen Konsequenzen droht nicht zuletzt ein erheblicher Imageschaden für den Makler: die Verstöße und Sanktionen werden nämlich auf den Internetseiten der Aufsichtsbehörde für fünf Jahre veröffentlicht.
Um ihren Verpflichtungen nachzukommen und einen möglichen Verdacht äußern zu können, sollten Immobilienmakler die Geschäftsbeziehungen und in dessen Verlauf durchgeführte Transaktionen (insbesondere Zahlungsflüsse) daher in Übereinstimmung mit dem Geldwäschegesetz kontinuierlich überwachen
