Maklerpflichten nach dem GWG – Maklerrecht 2021

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Gesellschaftsrecht Mietrecht Wohnungseigentumsrecht

Risikomanagement und interne Sicherungsmaßnahmen

Unternehmer, d.h. auch Immobilienmakler, sind zu einem Risikomanagement verpflichtet. Dieses besteht aus 

  1. einer Risikoanalyse und
  2. internen Sicherungsmaßnahmen.

Für den Umfang dieser Maßnahmen ist auch entscheidend, ob der Makler regional, landes- oder bundesweit arbeitet.

Risikoanalyse

Bei der Risikoanalyse muss der Makler ermitteln,

  • ob und
  • in welchem Zusammenhang

er in Kontakt mit Personen geraten kann, die Schwarzgeld durch einen Immobilienkauf waschen wollen. Dieses Risiko muss er vollständig erfassen, bewerten und dokumentieren.

Beispiel:

Ein Risikofaktor kann sein, dass ein Kunde seinen Wohnsitz in einem Drittstaat hat, in dem Korruption oder andere kriminelle Tätigkeiten stark ausgeprägt sind.

Eine ausführliche Aufzählung der Risikofaktoren ist in den Anlagen 1 und 2 zum GwG enthalten.

Aufbewahrungspflichten

Dokumente, die die Erfüllung des Geldwäschegesetzes belegen, müssen mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden. Sie dürfen aber maximal zehn Jahre gespeichert werden, soweit nicht weitergehende gesetzliche Aufbewahrungsfristen gelten.

Beispiele für aufzubewahrende Dokumente:

  • Kopien vom Ausweis des Kunden,
  • Belege, dass Mitarbeiter geschult wurden,
  • die Dokumentation der Prüfungsmaßnahmen bei der Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten.

Dokumentation zum Nachweis

Makler müssen jederzeit auf Nachfrage der zuständigen Behörde nachweisen können, dass und wie sie ihren Pflichten nachgekommen sind. Hierzu müssen sie zum Beispiel ihre Risikoeinschätzung offenlegen.

Makler, die auf entsprechende Behördenanfragen nicht antworten, müssen mit empfindlichen Bußgeldern im unteren vierstelligen Bereich rechnen.

Darüber hinaus sind die Aufsichtsbehörden ermächtigt, sicherzustellen, dass  geldwäscherechtliche Pflichten eingehalten werden. Dies kann durch Zwangsgelder durchgesetzt werden.

Wann liegt ein Verdachtsfall vor?

Ein Verdachtsfall liegt insbesondere dann vor, wenn der Kunde

  • ein offensichtlich wirtschaftlich unsinniges Geschäft tätigen will (z.B. der Interessent ist bereit, einen viel höheren als den marktüblichen Preis zu zahlen).
  • die Maklerprovision oder Teile des Kaufpreises als Vorschuss bar zahlen will.
  • auf eine Unterbeurkundung besteht, d.h. er wünscht, dass im Notarvertrag ein niedrigerer als der vereinbarte Kaufpreis stehen soll und der restliche Teil unter der Hand bar an den Verkäufer übergeben werden soll.
  • keinen Kapital- oder Finanzierungsnachweis erbringen will.
  • einen Kapital- oder Finanzierungsnachweis von einer Bank aus einem Steuerparadies erbringt.
  • offensichtlich nur als Strohmann für einen unbekannten Dritten agiert.
  • ohne nachvollziehbare Begründung keinen Ausweis oder Pass vorlegen will oder sonst seine Identität verschleiern will.
  • mit dem angegebenen Beruf und dem Einkommen nicht in der Lage sein kann, das angestrebte Geschäft zu finanzieren.
  • eine Wohnimmobilie in Deutschland erwerben will, die typischerweise ein Eigennutzerobjekt ist, ohne in der Bundesrepublik einen festen Wohnsitz anzustreben.