Maklerpflichten nach dem GWG – Maklerrecht 2021

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Gesellschaftsrecht Mietrecht Wohnungseigentumsrecht

Nicht selten werden rechtschaffene Unternehmen von Kriminellen missbraucht, um Geld zu waschen. Dagegen wendet sich das Geldwäschegesetz (GwG). Es verpflichtet in Deutschland tätige Wirtschaftsakteure, bei der Geldwäscheprävention aktiv mitzuwirken. 

Auch Immobilienmakler sind Verpflichtete

Nicht vielen ist bekannt, dass auch Immobilienmakler dem GwG unterliegen und nach diesem Verpflichtungen nachkommen müssen. Denn nach § 2 Abs. 1 Nr. 10 GwG ist der Immobilienmakler als Verpflichteter anzusehen. Damit unterliegt er den Bestimmungen des Gesetzes.

Hierunter fällt hauptsächlich die Pflicht zur Identifikation und Überprüfung der Vertragspartner. Die Verpflichtung besteht bei Maklerverträgen, welche die Vermittlung eines Kaufvertrages betrifft.

Beachte:

Die Vermittlung von Mietverträgen ist grundsätzlich ausgenommen (vgl. unten).

Die Überprüfung des Vertragspartners gemäß GwG hat vor der Unterzeichnung des schriftlichen Maklerauftrages zu erfolgen.

Vermittlung von Kaufimmobilien

In der Regel sind beide Vertragsparteien zu identifizieren, d.h. sowohl Käufer, als auch Verkäufer, § 10 Abs. 6 Nr. 1 GwG.

Beachte:

Immobilienmakler müssen nicht nur die Person selbst überprüfen. Auch Vertreter sind ggf. zu überprüfen (sog. „wirtschaftlich Berechtigte„). Daher kann es sein, dass für einen Vermittlungsauftrag mehr als ein oder zwei Personen identifiziert werden müssen.

Eine Ausnahme gilt dann, wenn die andere Vertragspartei selbst einen Makler beauftragt hat. In diesem Fall muss der Makler nur seinen eigenen Auftraggeber identifizieren, § 11 Abs. 2 S. 2 GwG.

Achtung!

Seit dem 1. Januar 2020 gilt bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen, bei denen die monatliche Miete oder Pacht 10.000 Euro oder mehr beträgt, dass der Makler stets beide Vertragsparteien identifizieren muss. Hier gibt es keinen Ausnahmefall!

Zeitpunkt der Identitätsüberprüfung

Grundsatz

Bei Kaufverträgen muss der Makler die Vertragsparteien erst dann überprüfen, wenn

  • bei dem Kunden von einem ernsthaften Interesse ausgegangen werden kann und
  • eine hinreichende Bestimmtheit beider Kaufvertragsparteien gegeben ist.

Das ist z.B. der Fall, wenn eine

  • der Kaufvertragsparteien von der anderen den Kaufvertrag erhalten hat,
  • Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag abgeschlossen wird,
  • Reservierungsgebühr gezahlt wird (§ 11 Abs. 2 GwG).

Identitätsüberprüfung auch in anderen Fällen

Darüber hinaus müssen die Vertragspartner in diesen Fällen identifiziert werden:

  • wenn außerhalb einer bestehenden Geschäftsbeziehung eine Transaktion
    ab 15.000 Euro durchgeführt wird (auch in Teilbeträgen).
  • bei Verdacht oder Wissen, dass es sich um Erträge aus einem Verbrechen
    oder einer schweren Straftat handelt oder wenn die Vermögenswerte im
    Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung stehen – auch, wenn noch
    kein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des
    Immobilienkaufvertrages geäußert wird. Die Abgabe einer
    Verdachtsmeldung ist in entsprechenden Fällen verpflichtend.
  • bei Zweifeln über die Angaben des (jeweiligen) Vertragspartners bzw.
    einer für diesen auftretenden Person zu seiner Identität oder der Identität
    des wirtschaftlich Berechtigten.

Identifizierung je nach Person

Der Immobilienmakler muss abklären, ob ein Kunde als Privatperson oder als Vertreter einer juristischen Person oder eines Unternehmens handelt. Denn je nachdem, ob die (jeweilige) Vertragspartei eine

  • natürliche Person,
  • juristische Person/Personengesellschaft oder
  • ein wirtschaftlich Berichtigter ist,

müssen Makler bei der Identifizierung unterschiedlich vorgehen.

Natürliche Personen

Natürliche Personen müssen durch Personalausweis oder Reisepass identifiziert werden. Hierbei sind folgende, notwendige Angaben zu dokumentieren (§ 11 Abs. 4 S. 1 GwG):

  • Vor- und Nachname,
  • Geburtsort,
  • Geburtsdatum,
  • Staatsangehörigkeit,
  • Wohnanschrift

Beachte:

Zur Dokumentation muss ein geeignetes Identifikationsdokument (Personalausweis, Reisepass oder unbefristeter Aufenthaltstitel) kopiert oder optisch digitalisiert erfasst  (z.B. durch ein Foto) werden, § 8 Abs. 2 S. 2 GwG.

Juristische Personen oder Personengesellschaften

Handelt es sich bei dem Vertragspartner nicht um eine natürliche Person, so muss der Makler dessen Eigentums- und Kontrollstrukturen mit angemessenen Mitteln in Erfahrung bringen.

Hierzu gehört auch, Angaben zum wirtschaftlichen Berechtigten und zum Unternehmen einzuholen und zu überprüfen. Dazu müssen zusätzlich folgende Daten erhoben und dokumentiert werden (§ 11 Abs. 4 S. 2 GwG):

  • Firma, Name oder Bezeichnung,
  • Rechtsform,
  • Registernummer (falls Vorhanden),
  • Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung,
  • die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder die Namen der gesetzlichen Vertreter.

Beachte:

Zur Erhebung und Dokumentation der Daten müssen Makler einen Nachweis der Registrierung im Transparenzregister oder einen Auszug der über das Transparenzregister zugänglichen Daten einholen (§ 11 Abs. 5 S. 2 GwG). Ergeben sich diese Daten bereits zweifelsfrei aus dem Handelsregister, reicht es aus, einen Auszug aus diesem einzuholen.

Sonderfall: Juristische Person aus dem Nicht-EU-Ausland

Will eine juristische Person aus dem Nicht-EU-Ausland eine Immobilie erwerben oder verkaufen, wird es komplizierter. Denn diese ist erst dann zur Registrierung im Transparenzregister verpflichtet, wenn sie einen Kaufvertrag abschließt.

Dann müssen Makler Informationen erfragen und anhand des risikobasierten Ansatzes plausibel ermitteln, wie hoch die Gefahr der Geldwäsche ist.

Tipp: Bei zweifelhaften Eigentümerstrukturen empfiehlt es sich, eine Geldwäscheverdachtsmeldung abzugeben.