Die meisten Deutschen wohnen zur Miete. Doch nicht immer läuft alles rund im Mietverhältnis. Das Amtsgericht Starnberg hatte sich nun mit der Frage zu befassen, ob Fledermausköttel auf der Terrasse zur Mietminderung berechtigen.
Der aktuellen Entscheidung liegt ein Streit im oberbayrischen Raum zugrunde. Dort fanden die Mieter einer Wohnung ein Fledermausquartier vor. Der Urin und Kot der Tiere fiel auf ihre Terrasse.
Mit ihrer Klage verlangten die Mieter bauliche Maßnahmen zum Verschließen des Fledermausquartiers und machten überdies eine Mietminderung geltend – jedoch ohne Erfolg.
Die Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung der Mietsache endet nicht mit Übergabe der Wohnung, sondern besteht für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses fort. Die Wohnung muss also während der gesamten Mietzeit frei von Mängeln sein.
Immer wieder kommt es dennoch im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses vor, dass Mängel an der Mietsache auftreten. So kann etwa die Heizung ausfallen, ein Wasserschaden eintreten oder eine Wand beginnen zu schimmeln.
Nach der Rechtsprechung spricht man im Mietrecht von einem Sachmangel, sobald sich die Mietsache nicht in dem im Mietvertrag festgelegten Vereinbarungszustand befindet. Den Vermieter trifft dann die sogenannte Sachmangelhaftung, §§ 535 ff. BGB.
Tritt an der Mietsache nach Übergabe ein Sachmangel auf, stehen den betroffenen Mietern vielfältige Rechte zu. Voraussetzung für die Geltendmachung dieser Rechte ist stets, dass der Mangel dem Vermieter unverzüglich angezeigt wird.
Das wohl wichtigste Recht des Mieters ist regelmäßig der Beseitigungsanspruch. Demnach ist der Vermieter verpflichtet, innerhalb einer angemessenen Frist den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen, d.h. also den Mangel zu beheben.
So ist während des Vorliegens eines Sachmangels der Mieter berechtigt, die vertraglich vereinbarten Mietzahlungen um einen angemessenen Betrag zu reduzieren, d.h. die Miete zu mindern. Die Höhe der Mietminderung bestimmt sich dabei stets prozentual an der Bruttomiete inklusive Nebenkosten und ist abhängig von der Art und Schwere des Mangels.
Indes sahen die Richter des Amtsgerichts diese Voraussetzungen im konkreten Fall gerade nicht als erfüllt an.
So führten sie aus, die Begegnung mit landesüblichen Tierarten sei insbesondere in ländlichen Umgebungen hinzunehmen und würde Mieter nicht zur Minderung berechtigen. Hierfür spreche insbesondere, dass das Auftreten der Tiere nicht auf bauliche Mängel des Gebäudes zurückzuführen sei.
Auch sei zu berücksichtigen, dass die Tiere unter Artenschutz stehen und eine konkrete Gesundheitsgefährdung nicht nachgewiesen werden konnte.
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