Kaufrecht 2021: hohe Anforderungen an Reservierungsgebühr

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Allgemeines Zivilrecht Baurecht Kaufrecht Mietrecht

Bereits seit mehreren Jahren steigen die Preise für Miet- und Eigentumswohnungen rasant. Auf ein angebotenes Objekt kommt oftmals eine Vielzahl von Bewerbern, so dass Verkäufer und Vermieter eine regelrechte Auswahl an Interessenten zur Verfügung steht. Dennoch sind auch Interessenten nicht völlig schutzlos gestellt.

Der Sachverhalt

So hatte sich jüngst das Landgericht Köln mit der Rechtmäßigkeit einer Reservierungsgebühr für eine Eigentumswohnung zu befassen. Nach einer Besichtigung des Grundstücks und dem Einigsein über den Kaufpreis hatten die Interessenten an den Verkäufer eine Reservierungsgebühr in Höhe von 10.000 Euro bezahlt.

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In einem als „Reservierungsvereinbarung“ bezeichneten Dokument war dabei vereinbart worden, der Verkäufer dürfe diese auch behalten, soweit bis zum 31.12.2021 kein Kauf zum vereinbarten Preis zustande kommen sollte.

Das Verfahren

In der Folge scheiterten die Kaufverhandlungen im Februar 2019 aufgrund von Änderungswünschen der Kaufinteressenten. Als der Verkäufer die Rückzahlung der Reservierungsgebühr mit Hinweis auf die geschlossene Vereinbarung verweigerte, wandte sich der Kläger an das Landgericht Köln – mit Erfolg.

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Die Entscheidung

Die Kölner Richter verurteilten den Beklagten zur Rückzahlung der 10.000 Euro. So sei der Käufer zwar zur Tragung der angefallenen Notarkosten verpflichtet. Jedoch stehe ihm ein Rückzahlungsanspruch für die Reservierungsgebühr zu.

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Mittelbarer Kaufzwang

Dafür sprach nach Ansicht der Richter bereits, dass die Reservierungsgebühr formnichtig sei. Gemäß § 311b BGB müssen alle Vereinbarungen im Rahmen von Grundstücksgeschäften um wirksam zu sein notariell beurkundet werden. Dies betreffe dabei nicht nur den abschließenden Kaufvertrag, sondern insbesondere auch vorherige Vereinbarungen, soweit aus diesen ein mittelbarer Kaufzwang erwächst.

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Scheitern unbeachtlich

Die Voraussetzungen eines solchen sahen die Richter im zu entscheidenden Fall schon aufgrund der Höhe der angefallenen Gebühr als erwiesen an.

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Hieran vermochte auch der Umstand, dass der Kauf an Änderungswünschen des Klägers scheiterte, nichts zu verändern. Im zu entscheidenden Fall hatte der Kaufinteressent unter anderem aufgrund einer fehlenden Baugenehmigung vom Kauf Abstand genommen. So sei es nicht treuwidrig, sich auf einen Formmangel zu berufen, soweit für das Scheitern sachliche Gründe bestünden.

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