Hausbau 2023: Was tun bei unbemerkten Mängeln?

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Allgemeines Zivilrecht Baurecht Kaufrecht

Ein Hauskauf macht viel Arbeit, sollte im Ergebnis jedoch Freude bereiten. Schnell trübt sich diese Freude jedoch, wenn nachträglich Mängel am gekauften Haus festgestellt werden. Das Oberlandesgericht Oldenburg hatte sich nun in diesem Zusammenhang mit Marderschäden im Dachstuhl zu befassen.

Der Sachverhalt

Im konkreten Fall ging es um einen privaten Hauskauf. Nach Übergabe begann die Käuferin mit umfassenden Renovierungsarbeiten.

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Bei diesen musste sie rund sechs Monate nach Schlüsselübergabe feststellen, dass die Wärmedämmung des Daches erhebliche Beschädigungen aufwies.

Das Verfahren

Der hinzugezogene Gutachter stellte Kotansammlungen fest und schlussfolgerte, dass über längere Zeit Marder im Dachstuhl gelebt haben müssen. Vor den Renovierungsarbeiten waren die durch die Marder verursachten Schäden nicht erkennbar gewesen.

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Die Hauskäuferin wandte sich an den Verkäufer und verlangte Schadensersatz aufgrund der erheblichen Beschädigungen des Dachs. Hiergegen wandte der Verkäufer ein, eine Haftung sei ausgeschlossen, da er von den Mardern nichts gewusst habe. 

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Die Entscheidung

Dies wollte die Hauskäuferin nicht hinnehmen und klagte – jedoch ohne Erfolg.

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Maßgeblich für die Entscheidung war dabei nach Ansicht Oldenburger Oberlandesrichter ein wirksamer Haftungsausschluss im Kaufvertrag.

Haftungsausschluss

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Dieser Haftungsausschluss sah in Anlehnung an § 444 BGB vor, dass der Verkäufer lediglich für Mängel haften solle, deren Kenntnis er vorsätzlich oder grob fahrlässig verschwiegen hatte. Insoweit war zwischen den Parteien unstreitig, dass der Dachstuhl tatsächlich mangelhaft war und die Schäden auch bereits bei Verkauf und Übergabe vorhanden waren.

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Entscheidung nach Beweislast

Indes wäre es nach der Beweislastverteilung im Zivilprozess an der klagenden Käuferin gewesen, dem Verkäufer ein arglistiges Verschweigen nachzuweisen. Dieser Nachweis gelang ihr nicht.

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So führte das Gerich aus, der Verkäufer sei zwar seinerzeit von dem Voreigentümer auf einen Marderbefall hingewiesen worden. Jedoch habe er selbst während der zwei Jahre, in denen er das Haus bewohnte, nie einen Marder bemerkt oder Kenntnis von etwaigen Schäden am Haus erlangt. Auch eine grobe Fahrlässigkeit war dem Verkäufer damit gerade nicht nachweisbar.

Fazit

Mangels entsprechenden Beweises bleibt es bei dem vertraglichen Haftungsausschluss. Die Klägerin muss nun nicht nur die aufwendige Reparatur des Dachstuhls, sondern auch die Gerichtskosten sowie ihre eigenen und die Anwaltskosten des beklagten Verkäufers tragen.

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