Einkommensteuer bei kurzzeitiger Vermietung

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Steuerberatung

Das Finanzgericht (FG) Baden-Württemberg hat mit Urteil vom 7.12.2018 entschieden, dass der Gewinn aus der Veräußerung einer nach langjähriger Eigennutzung kurzzeitig vermieteten Eigentumswohnung innerhalb von zehn Jahren seit deren Erwerb nicht der Einkommensteuer unterliegt. 

Sachverhalt

Der Kläger hatte 2006 eine Eigentumswohnung erworben und diese bis April 2014 selbst genutzt. 2014 vermietete er die Wohnung für acht Monate an Dritte. Im Dezember verkaufte er die Wohnung. Das Finanzamt ermittelte hierbei einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Der Kläger war jedoch der Ansicht, dass die Veräußerung nicht steuerbar sei, da er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hatte. Zu Recht, meinte das FG. 

Keine Einkommensteuer bei überwiegender Eigennutzung

Private Veräußerungsgeschäfte werden besteuert. Davon ausgenommen sind aber Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 2. Alt. EStG

Das FG folgte dem Wortlaut der Norm und stellte fest, dass diese keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung erfordert. Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren muss (mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahres) nicht während des gesamten Kalenderjahres vorgelegen haben. Es genügt vielmehr ein zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. 

Vermeidung ungerechtfertigter Besteuerung

Die Entscheidung des FG entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers. Dieser wollte mit der Regelung in § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 2 EStG eine ungerechte Besteuerung von Veräußerungsvorgängen bei Aufgabe des Wohnsitzes vermeiden. Dieser Zweck würde jedoch nicht erreicht, wenn der Veräußerungsgewinn bei einer kurzzeitigen Zwischenvermietung bis zu Veräußerung besteuert werden würde. 

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Fazit

Es ist nicht nachvollziehbar, warum eine kurzzeitige Vermietung bis zur Veräußerung am Ende einer langjährigen Eigennutzung zur Steuerpflicht führen sollte, wenn doch im Übrigen die (längerfristige) Vermietung vor Beginn des Dreijahreszeitraums unschädlich ist. Eine kurzzeitige Vermietung am Ende des Dreijahreszeitraums muss daher entgegen der Ansicht des Finanzamts erst recht dazu führen, dass die Veräußerung nicht steuerbar ist. Es ist daher auch nicht zwischen einem steuerunschädlichen Leerstand und einer steuerschädlichen Vermietung zu differenzieren. 

Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Es bleibt daher abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof über die eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde entscheiden wird. 

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