Die Mieterhöhung

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Mietrecht

In unseren vorangegangenen Beiträgen befassten wir uns bereits umfassend mit dem Mietvertrag und den Mieterrechten bei Mängeln in der Wohnung. Heute möchten wir unsere Serie zum Mietrecht um die vermieterseitige Mieterhöhung ergänzen.

Der Mietvertrag

Der Mietvertrag stellt ein Dauerschuldverhältnis zwischen Mieter und Vermieter dar, im Rahmen dessen dem Mieter die Wohnung zum Gebrauch überlassen wird. Im Gegenzug für diese Gebrauchsüberlassung verpflichtet sich der Mieter zur regelmäßigen Zahlung des im Vertrag vereinbarten Mietzinses.

Näheres zur Beendigung des Mietverhältnisses finden Sie hier.

Die Mieterhöhung

Möchte der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses die vertraglich vereinbarte Miete erhöhen, ist dies nur in einem gesetzlich eng umrissenen Umfang möglich. So ist eine Mieterhöhung stets möglich, wenn sich diese auf eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter stützt, der Mieter der Mieterhöhung also zustimmt. Eine einseitige kann indes nur in wenigen Fällen erfolgen.

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Ortsübliche Vergleichsmiete

So hat der Vermieter etwa die Möglichkeit, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben, soweit der Mieter dem zustimmt. Verweigert der Mieter die Zustimmung, kann diese durch ein Gerichtsurteil ersetzt werden, soweit die Voraussetzungen zur Erhöhung erfüllt sind.

§ 558 BGB
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden…

Demnach ist zunächst erforderlich, dass die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zur Feststellung der Höhe der Vergleichsmieten kann dabei häufig auf örtliche Mietspiegel zurückgegriffen werden. Dabei sind auch etwa die Größe, der Zustand sowie die Ausstattung der Wohnung zu berücksichtigen.

Kappungsgrenzen

Außerdem muss der Mietzins zum Zeitpunkt der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert sein und sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht – man spricht in diesem Zusammenhang auch von der sogenannten Kappungsgrenze.

Wichtig: Nach der Kappungsgrenzenverordnung NRW sind hiervon Abweichungen möglich.

Nähere Informationen über die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern finden Sie hier.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Führt der Vermieter an einer vermieteten Wohnungen Modernisierungsmaßnahmen durch, stehen ihm mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, um im Anschluss eine Mieterhöhung geltend zu machen.

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Zunächst steht es ihm frei, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Diese kann im Einzelfall nach den durchgeführten Arbeite höher als zuvor ausfallen, soweit sich etwa der Standard oder die Ausstattung der Wohnung verbessert hat.

Mieterhöhung bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten

Darüber hinaus regelt § 559 BGB eine eigene Möglichkeit zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Demnach kann der Vermieter nach Durchführung baulicher Veränderungen, die eine nachhaltige Verbesserung darstellen und keine bloßen Erhaltungsmaßnahmen darstellen, die jährliche Miete um bis zu 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen kann jedoch im Einzelfall gemäß § 559 IV BGB ausgeschlossen sein, wenn sie für den Mieter eine unbillige Härte darstellen würden.

Anzeige einer Mieterhöhung

Mieterhöhungen sind dem Mieter stets in Textform, § 126 BGB, zu erklären. Für die Wirksamkeit der Erhöhung muss die Erklärung neben der konkreten Berechnung der Erhöhung auch entsprechend nachvollziehbare Erläuterungen enthalten, damit es dem Mieter möglich ist, die Erhöhung zu prüfen.

Erhöhung wegen Betriebskostenanpassung

Zuletzt hat der Vermieter die Möglichkeit, nach einer erfolgten Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen vorzunehmen. Dabei wird allgemein anerkannt, dass eine Erhöhung bzw. Herabsetzung bis um 1/12 des Nachforderungs- bzw. Erstattungsbetrages als angemessen anzusehen ist.

Fazit

Die Möglichkeiten des Vermieters, während des laufenden Mietverhältnisses den Mietzins anzupassen, sind nur in einem gesetzlich eng umrissenen Rahmen möglich. Für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung ist stets erforderlich, dass dem Mieter diese zuvor in Textform angezeigt und nachvollziehbar erläutert sowie aufgeschlüsselt wird.

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