Die Grundsteuer

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Baurecht Steuerberatung

Fast 15 Milliarden Euro nehmen deutsche Städte und Gemeinden jährlich durch die Grundsteuer ein. Nun steht eine Reform an.

Steuer auf Grundbesitz

Die Grundsteuer fällt an für Grundbesitzer, also Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden. Sind diese vermietet, kann der Vermieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Unabhängig von der Nutzung fällt die Grundsteuer aber auch für gewerblich genutzte Grundstücke und landwirtschaftlich genutzte Flächen an.

Grundsteuer steht Gemeinden zu

Die Grundsteuer kommt den Gemeinden zugute und stellt mit zuletzt knapp 15 Milliarden Euro jährlich eine wichtige Einnahmequelle dar. Berechnet wird die Grundsteuer als Jahresbeitrag, der verteilt auf vier gleiche Teile quartalsweise zu bezahlen ist.

Bisherige Berechnung nach Einheitswerten

Bisher wurde die Grundsteuer anhand eines Einheitswertes ermittelt. Dieser wurde durch das Finanzamt für jedes Grundstück festgelegt und sollte insbesondere von der Grundstücksart und dem Baualter des Hauses abhängen. Die Einheitswerte wurden für Ostdeutschland 1935, für Westdeutschland 1964 verbindlich festgelegt.

Dreischrittiges Verfahren

Die Einheitswerte wurden dann mit der Steuermesszahl und anschließend mit dem Hebesatz multipliziert. Die Steuermesszahl wird dabei bundeseinheitlich festgelegt, § 15 GSTG. Für den Hebesatz sind die Kommunen zuständig, so dass die Grundsteuerhöhe ortsabhängig bleibt.

§ 15 GStG
(1) Die Steuermesszahl beträgt 3,5 vom Tausend…

Beispiel für die Berechnung der Grundsteuer

Beispiel:
Herr Müller ist Eigentümer eines Grundstücks, auf dem sich ein Einfamilienhaus befindet. Dieses wurde vom Finanzamt mit einem Einheitswert von 40.000€ festgesetzt. Für das Jahr 2017 ergibt sich damit folgende Grundsteuer:
40.000€ * 3,5‰ = 140 €
Essen (Hebesatz 670%): 140*670% = 938 €

Düsseldorf (Hebesatz 440%): 140*440% = 154 €

Einheitswerte sind verfassungswidrig

Bereits 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht diese Praxis für verfassungswidrig. Dabei kritisierten die Karlsruher Richter insbesondere, die starren Einheitswerte seien veraltet und würde die tatsächlichen Werte nicht angemessen widerspiegeln.

Reformpaket der Bundesregierung

Nunmehr hat sich auch die Bundesregierung entsprechend der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts auf ein Reformpaket geeignet, so dass eine umfassende Novellierung der Grundsteuer ansteht. Das System der dreistufigen Berechnung bleibt dabei erhalten; ändern tut sich lediglich die Bewertung der Grundstücke.

Grundbesitzwert als neuer Maßstab

Ab dem 01.01.2025 soll diese der Grundstücke anhand des Grundbesitzwertes erfolgen. Dieser soll insbesondere von fünf Faktoren abhängen:

  • der Grundstücksfläche
  • dem Bodenrichtwert (=Wert des Bodens)
  • der Immobilienart
  • dem Alter des Gebäudes
  • der Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete.

Senkung der Steuermesszahl

Durch den Grundbesitzwert soll der tatsächliche Wert des Grundstücks im Falle eines Verkaufes bzw. die potentiell zu erzielende Miete ermittelt werden und so die Basis für die Grundsteuer bilden.

Zugleich soll auch die Steuermesszahl von 3,5‰ auf 3,4‰ gesenkt werden. Ziel der Reform ist damit keine Erhöhung, sondern lediglich eine gerechtere Verteilung der Grundsteuer auf alle Grundstückseigentümer.

Abweichender Bewertungsmaßstab für Gewerbegrundstücke

Bei Gewerbegrundstücken soll sich die Grundsteuer am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren. Bei diesem Verfahren wird für die Wertermittlung lediglich auf die Herstellungskosten der Gebäudeart sowie den Bodenrichtwert abgestellt.

Grundsteuer C für unbebaute, baureife Grundstücke

Auch dem stetig wachsenden Bedarfs an Wohnraum trägt die Bundesregierung in ihrem Gesetzesentwurf Rechnung. Die sogenannte Grundsteuer C ermöglicht den Gemeinden, für unbebaute, aber baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festzulegen.

Bundesländer können abweichen

Im Gesetzesentwurf ist eine sogenannte Öffnungsklausel vorgesehen. So können einzelne Bundesländer bis zum 31.12.2024 abweichende Regelungen vorbereiten und eine eigene Bewertungsmethode einführen. Bereits mehrere Länder kündigten an, von der Öffnungsklausel Gebrauch machen zu wollen.

Von der Grundsteuerreform profitieren?

Ziel der Grundsteuerreform ist eine Vereinfachung des Verfahrens, so dass die Grundsteuer sich an die tatsächlichen Werte der Grundstücke annähert und eine gerechtere Verteilung erreicht wird. Ob Grundstückseigentümer von der Reform profitieren, ist einzelfallabhängig.

Betroffene mit einem verhältnismäßig niedrigen Einheitswert sollten sich auf einen Anstieg der Grundsteuer einstellen. Jedoch sind, wenn der Grundbesitzwert unter dem bisherigen Einheitswert liegt, auch Einsparungen möglich.

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Wenn Sie Fragen rund um das Thema Grundsteuer und Grundbesitz haben, wenden Sie sich an unsere Steuerberater oder unsere Rechtsanwälte für Bau- und Architektenrecht und vereinbaren einen Termin. Wir stehen Ihnen gerne für alle Fragen zur Verfügung.

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