Die Beendigung des Mietvertrages

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Mietrecht

Bereits in einem unserer letzten Beiträge informierten wir Sie über das Zustandekommen und den Inhalt eines Mietvertrages. Heute möchten wir uns im Rahmen unserer neuen Serie zum Mietrecht näher mit dessen Beendigung befassen.

Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis

Regelmäßig wird ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen, der nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Das Mietverhältnis stellt daher ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis dar.

§ 535 BGB
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten…
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Kündigung des Mietvertrages

Den häufigsten Fall der Beendigung eines Mietvertrages stellt die Kündigung dar. Eine Kündigung kann sowohl durch den Vermieter wie auch durch den Mieter ausgesprochen werden. Dabei ist zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden.

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Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Will der Vermieter einen Mietvertrag kündigen, muss er ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Mietverhältnisses haben und diese dem Mieter zusammen mit der Kündigung schriftlich mitteilen. Ob die dargelegten Gründe die Kündigung tragen, kann der Mieter gerichtlich überprüfen lassen. Ein berechtigtes Interesse kann beispielsweise bestehen bei

  • Nicht unerheblicher und durch den Mieter verschuldeter Verletzung mietvertraglicher Pflichten
  • Der Anmeldung von Eigenbedarf durch den Vermieter

Schon gewusst? Nähere Informationen rund um das Thema Eigenbedarfskündigung finden Sie hier.

Kündigungsfrist für den Vermieter

Die Frist zur ordentlichen Kündigung durch den Vermieter ist gestaffelt und richtet sich nach der Dauer des Bestehens des Mietverhältnisses.

  • Bis fünf Jahre: 3 Monate
  • Fünf bis acht Jahre: 6 Monate
  • Acht bis zehn Jahre: 9 Monate
  • Über zehn Jahre: 12 Monate

Schon gewusst? Ordentliche Kündigung bei Zahlungsrückständen des Mieters

Ordentliche Kündigung durch den Mieter

Anders als ein Vermieter braucht der Mieter für die ordentliche Kündigung seiner Wohnung keine Gründe, jedoch muss auch hier die Kündigung schriftlich erklärt werden. Auch richtet sich die Kündigungsfrist hier nicht nach der Dauer des Bestehens des Mietverhältnisses, sondern beträgt grundsätzlich drei Monate, soweit im Mietvertrag keine abweichend kürzere Frist vereinbart ist. Die schriftliche und unterschriebene Kündigung muss grundsätzlich zur Wahrung der Frist bis zum Ablauf des dritten Werktag des übernächsten Monats beim Vermieter zugehen.

Schon gewusst? Besonderer Schutz für ältere Mieter

Außerordentliche Kündigung

Nähere Informationen über die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern finden Sie hier.

Von der ordentlichen Kündigung zu unterscheiden ist die außerordentliche Kündigung. Auch eine solche kann grundsätzlich von beiden Vertragsparteien erklärt werden. Im Unterschied zur ordentlichen Kündigung ist die außerordentliche Kündigung nicht an die Einhaltung bestimmter Fristen gebunden. Jedoch müssen für ihre Wirksamkeit strengere Voraussetzungen erfüllt sein. So darf es den Beteiligten nicht zumutbar sein, den Mietvertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen.

§ 543 BGB
1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Außerordentliche Kündigungsgründe

Ob im Einzelfall die Voraussetzungen an eine außerordentliche Kündigung erfüllt sind, ist im Streitfall gerichtlich überprüfbar. Ein außerordentlicher Kündigungsgrund für den Vermieter wird dabei beispielsweise angenommen, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten in Zahlungsverzug gerät (zumindest mit einem nicht unerheblichen Teil), ein Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten besteht oder es zu einem rechtswidrigen Gebrauch der Mietsache kommt.

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Ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Mieter ist insbesondere anerkannt, wenn die Mietsache aufgrund von Beschädigungen unbewohnbar oder das Vertrauensverhältnis zum Vermieter nachhaltig zerstört ist.

Fazit

Das in Deutschland geltende soziale Mietrecht schützt den häufig wirtschaftlich unterlegenen Mieter, indem es die vermieterseitige Kündigung an die Erfüllung strenger Voraussetzungen knüpft. Ob die dargelegten Gründe im Einzelfall die Kündigung tragen, kann im Anschluss gerichtlich überprüft werden.

Wenn Sie Fragen rund um das Thema Mietrecht und Mietvertrag haben, wenden Sie sich an unsere Rechtsanwälte für Mietrecht und vereinbaren einen Termin. Wir stehen Ihnen gerne für alle Fragen zur Verfügung.

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