Der Maklervertrag – Mietrecht 2021

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Baurecht Mietrecht

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Makler. Auftraggeber können sowohl Eigentümer sein, die eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen als auch Interessenten, die eine Immobilie zum Kauf oder zur Miete suchen. Aber auch Finanzierungsleistungen können von einem Makler vermittelt werden.

Gesetzliche Grundlage

Der Gesetzgeber schreibt nicht vor, was in dem Vertrag geregelt werden muss. Vielmehr regelt das BGB nur die Frage der Vergütung. Demnach kann der Makler gegenüber dem Auftraggeber eine Vergütung verlangen, wenn er einen Kauf- oder Mietvertragsabschluss vermittelt bzw. „nachgewiesen“ hat, § 652 Abs. 1 BGB.

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Ein Maklerauftrag kann grundsätzlich auch mündlich zustande kommen, wenn ein Eigentümer einen Makler bittet, seine Immobilie für ihn zu verkaufen und der Makler dieses zusagt.

Auch durch sog. konkludentes, d.h. schlüssiges Verhalten kann ein Maklervertrag wirksam geschlossen werden. Das ist der Fall, wenn der Interessent die Dienste des Maklers in Kenntnis einer eigenen Provisionsverpflichtung bewusst in Anspruch nimmt. 

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Formen des Maklervertrags

Einfacher Auftrag

Bei einem einfachen Auftrag kann der Eigentümer seine Immobilie parallel selber am Markt anbieten oder gleichzeitig mehrere Makler formlos beauftragen.

Verkauft der Eigentümer das Objekt selbst an einen Interessenten, so schuldet er dem Makler keine Maklerprovision. Er kann andererseits aber auch nicht mit dem größtmöglichen Engagement des Maklers rechnen, da dieser nur eine sehr geringe Chance hat, für seine Verkaufsbemühungen entlohnt zu werden.

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Einfacher Alleinauftrag

Wird hingegen ein einfacher Alleinauftrag vergeben, wird schriftlich festgehalten, dass sich der Makler verpflichtet, zum Erreichen des Auftragszwecks (z.B. zum Verkauf eines Hauses) tätig zu werden. Eine Verkaufsverpflichtung ist mit der Erteilung eines Makleralleinauftrages nicht verbunden.

Beim einfachen Alleinauftrag verzichtet der Eigentümer im Gegenzug zur Tätigkeitsverpflichtung des Maklers darauf, parallel noch andere Makler zu beauftragen. Er kann seine Immobilie aber trotzdem privat an einen Interessenten verkaufen, wobei der Makler wiederum weder vom Verkäufer noch vom Käufer eine Provision beanspruchen kann.

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Qualifizierter Alleinauftrag

In der Praxis wohl am häufigsten ist der sog. qualifizierte Alleinauftrag. Bei diesem verpflichtet sich der Auftraggeber zusätzlich, Interessenten, die direkt an ihn herantreten, an den beauftragten Immobilienmakler zu verweisen.

Dieser übernimmt dann die Vertragsverhandlungen und den Verkauf, so dass er in jedem Fall die Chance hat, seine Provision zu verdienen.

Dieser Maklervertrag kann sogar eine Schadenersatzregelung erhalten für den Fall, dass der Eigentümer seine Immobilie während der Vertragslaufzeit über einen anderen Makler oder direkt an einen Interessenten verkauft. 

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Wann kann der Makler seine Provision verlangen?

Gem. § 652 Abs. 1 BGB ist der Auftraggeber zur Entrichtung des Lohnes verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt. 

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) ist hierfür erforderlich, dass sich der Abschluss des Hauptvertrags zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt. 

Beachte:

Es ist demnach ein Kausalzusammenhang zwischen erfolgter Maklertätigkeit und abgeschlossenem Vertrag erforderlich!

Dies ist wiederum ausgeschlossen, wenn der Kausalzusammenhang unterbrochen wird. Die Annahme einer endgültigen Aufgabe der Absicht eines nachgewiesenen Interessenten, das Geschäft abzuschließen, unterliegt allerdings strengen Anforderungen – so die Richter aus Karlsruhe.

Maßgeblich ist alleine, ob der nachgewiesene Interessent ein anderes Vertragsangebot angenommen hat; der Verständnishorizont des Maklerkunden ist dagegen unerheblich.

Achtung!

Diese Grundsätze gelten nach Ansicht des BGH auch für den Finanzierungsmakler!

Das sollte in einem Maklervertrag stehen

Grundsätzlich sollten im Maklervertrag die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien aufgeführt werden. Der Vertrag sollte daher insbesondere enthalten:

  1. Die Vertragsart
  2. Benennung der Parteien (Auftraggeber, Makler)
  3. Die vereinbarte Leistung (z.B. zu verkaufende Immobilie)
  4. Pflichten des Maklers (z.B. regelmäßiger Bericht über den Vermarktungsstand, Erstellung eines Exposés etc.)
  5. Vertragslaufzeit (i.d.R. 3 bis 6 Monate)
  6. Maklergebühren und -provision sowie deren Fälligkeit
  7. ggf. Bevollmächtigung des Maklers

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Bei weiteren Fragen zum Thema Maklervertrag, stehen wir Ihnen gerne auch persönlich zur Seite. Terminvereinbarungen können Sie während unserer Bürozeiten unter der Telefonnummer 0201-24030 oder per Email unter  vornehmen.

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