Die Corona-Krise wirkt sich nicht zuletzt auch auf die Zahlungsfähigkeit des Einzelnen aus. Damit ist in den kommenden Monaten damit zu rechnen, dass nicht wenige Mieter nur eingeschränkt oder gar nicht ihre Miete zahlen werden können. Auch Wohnungseigentümer sehen sich mit Schwierigkeiten konfrontiert, wenn es um die Verwaltung ihres Eigentums in der Wohnungseigentümergemeinschaft geht. Die wichtigsten Informationen und Antworten zu den damit verbundenen Fragen haben wir hier für Sie zusammengestellt. 

Das wichtigste zu Corona & Mietrecht

Was Sie als gewerblicher Mieter zu Ihrer Pflicht zur Mietzahlung wissen sollten, finden Sie in unserem Blog-Beitrag:

Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf gewerbliche Mietverträge.


Mieter

Welche Rechte, Möglichkeiten und Pflichten haben Sie als Mieter in der Corona Krise?

Grundsätzlich bleibt die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung auch in dieser Zeit bestehen. Unter Umständen gibt es aber spezielle Vereinbarungen im Mietvertrag, aus denen folgt, dass sich eine vorübergehende Betriebsschließung mindernd auf die Mietzahlung auswirkt. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, ist eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage möglich, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss so schwerwiegend verändert haben, dass ein Festhalten an der ursprünglichen Vereinbarung nicht zumutbar ist. Hierzu muss nach den Parteivorstellungen die Nutzbarkeit der Mietsache zur Grundlage des Geschäfts geworden sein. Die Parteien sind bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht von flächendeckenden Schließungsverfügungen für bestimmte Betriebszweige von Behördenseite ausgegangen und hätten sie diese vorhersehen können, hätten sie womöglich entsprechende Minderungsmöglichkeiten o. Ä. im Vertrag vereinbart, sofern dieser überhaupt zustande gekommen wäre. Außerdem dürfte es sich bei dem Erlass einer Untersagungsverfügung zu Lasten eines Betriebes, welchen die Behörde als „nicht systemrelevant“ einstuft, um einen unvorhersehbaren Geschehensverlauf handeln, der nicht in den alleinigen Risikobereich des Mieters fällt.
Eine Mietminderung kommt immer nur dann in Betracht, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, § 536 Abs. 1 BGB. Für den Fall, dass der Mieter seinen Betrieb eigenverantwortlich aus wirtschaftlichen Gründen schließt – ohne dass er (teilweise) von einer Schließungsverfügung betroffen ist –, liegt gerade kein Mangel der Mietsache vor. Dieses Risiko, Gewinne zur erzielen, trägt allein der Mieter, sodass er weiterhin den vollen Mietzins zahlen muss, § 535 II BGB. Sofern eine behördliche Maßnahme zur Schließung des Betriebes zwingt, gilt grundsätzlich nichts anderes. Denn auch diese Variante ändert nichts an den Voraussetzungen des § 536 I 1 BGB. Es ist also auch im Rahmen dieser Fallkonstellation entscheidend, ob das behördliche Verbot einen Mangel der Mietsache begründet. Das ist nach der bisherigen Rechtsprechung nur der Fall, wenn das Verbot auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruht. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall, da die Schließungsanordnung unmittelbar mit der Betriebsart – beispielsweise der eines Fitnessstudios – in Zusammenhang steht, an den Betreiber persönlich gerichtet ist und gerade nicht aufgrund eines Mangels der Mietsache selbst erfolgt. Zudem fußen behördliche Schließungsanordnungen auf allgemeinen Erwägungen des Gesundheitsschutzes der Bevölkerung, der nach Einschätzung der Bundes- und Landesregierung in bestimmten Betrieben derzeit nicht einzuhalten ist. Durch diese Betriebsbezogenheit der staatlichen Maßnahmen, scheidet die Annahme eines Mangels sowie die Möglichkeit der Mietminderung vorliegend aus.
Ja, der Mieter ist grundsätzlich weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet. Der Mieter sollte bei drohenden Mietzahlungsschwierigkeiten sofort mit seinem Vermieter Kontakt aufnehmen und versuchen, sich auf die Stundung der Mietzahlung oder eine Ratenzahlung zu einigen. Im Einzelfall kann es sogar sein, dass der Vermieter bereit ist, auf die Miete zu verzichten. Eine entsprechende Vereinbarung sollte dann aus Beweisgründen schriftlich erfolgen. 
Entsteht ein Zahlungsrückstand für zwei aufeinander folgende Termine von mehr als einer Monatsmiete, darf der Vermieter grundsätzlich fristlos kündigen, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Auf den Grund, warum der Mieter nicht zahlen konnte, kommt es dann nicht mehr an. Allerdings wird dieses Kündigungsrecht der Vermieter vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 eingeschränkt. Der Kündigungsausschluss kann durch Rechtsverordnung der Bundesregierung bis zum 30.09.2020 verlängert werden. Sollten die Auswirkungen der Corona-Krise auch über diesen Zeitraum hinaus spürbar sein, kann die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundestages den o. g. Zeitraum ein weiteres Mal verlängern. Diese Einschränkung des Kündigungsrechts gilt für die Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Zahlungsrückstände aus diesem Zeitraum berechtigen den Vermieter - für die Dauer von 24 Monaten - nicht zur Kündigung.

Wohnungseigentümer

Was haben Wohnungseigentümer in der Corona Krise zu beachten?

Am 28.03.2020 ist das "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020" in Kraft getreten. Es gilt bis zum 31.12.2021.
In § 6 des Artikel 2 enthält das Gesetz ausdrücklich zwei Übergangsregelungen zum Wohnungseigentumsrecht. 
  • Der zuletzt bestellte Verwalter bleibt bis zu seiner Abberufung bzw. bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
  • Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.
Wegen der Corona-Pandemie und der Maßnahmen zu deren Bekämpfung sind Eigentümerversammlungen vielfach nicht möglich. Damit die Wohnungseigentümergemeinschaft handlungsfähig bleibt, hat die Bundesregierung angeordnet, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zur wirksamen Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt, um im Falle des Auslaufens der Bestellung von Wohnungseigentümergemeinschafts-Verwaltern einen verwalterlosen Zustand auszuschließen.
Um die Finanzierung der Wohnungseigentümergemeinschaften sicherzustellen, hat die Bundesregierung angeordnet, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt. 
Über die Jahresabrechnung ist zu beschließen, sobald die Eigentümerversammlung wieder zusammentreten kann. 
Die Begründung zum Gesetzesentwurf sieht vor, dass die Jahresabrechnung den Wohnungseigentümern schon zuvor zur Verfügung zu stellen ist, soweit diese als Zahlenwerk für steuerliche Zwecke erforderlich ist.
Ein genauer Zeitpunkt für die Vorlage der Jahresabrechnung ist jedoch nicht festgelegt worden.
Die Regelung, wonach der Verwalter auch ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer zunächst weiterhin in dieser Position bleibt, soll nach der amtlichen Begründung auch greifen, wenn die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen war. 
Damit werden die durch den Bestellungsbeschluss sowie durch die Höchstfristen des § 26 Abs. 1 S. 2 WEG festgesetzten Begrenzungen der Amtszeit zeitweise außer Kraft gesetzt.
§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sieht vor, dass der Verwalter in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer treffen darf. Ein dringender Fall liegt vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist.
In diesen Fällen ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer alle unaufschiebbaren Maßnahmen zu veranlassen (z.B. wenn dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden droht, wenn nicht umgehend gehandelt würde). Insbesondere notwendige Reparaturen können also vom Verwalter veranlasst werden, ohne dass eine Eigentümerversammlung durchgeführt werden muss.
Keine Notmaßnahme liegt vor, wenn ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG erreicht werden kann. Dies ist insbesondere bei kleineren Gemeinschaften möglich. 
Zwar hat ein Verbraucher nach Art. 240 EGBGB das Recht, Leistungen zur Erfüllung eines Anspruchs, der im Zusammenhang mit einem Verbrauchervertrag steht, der ein Dauerschuldverhältnis ist und vor dem 08.03.2020 geschlossen wurde, bis zum 30.05 2020 zu verweigern, wenn ihm infolge von Umständen, die auf die COVID-19-Pandemie zurückzurühren sind, die Erbringung der Leistung ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen nicht möglich wäre.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedoch kein Unternehmer. Daher können die Wohnungseigentümer als Verbraucher die Zahlungen nicht aussetzen, da kein Verbrauchervertrag vorliegt.
Die Sonderregelungen zur Amtsdauer des WEG-Verwalters und zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans sind bis zum 31.12.2021 befristet.

Sollten Sie Fragen rund um das Thema Coronavirus haben oder Hilfe bei der Beantragung wirtschaftlicher Hilfen benötigen, wenden Sie sich an unsere Rechtsanwälte oder Steuerberater. Wir stehen Ihnen gerne und jederzeit für alle Fragen zur Verfügung. Rufen Sie uns an 0201/24030. 

Schumacher | Rechtsanwälte · Notare · Steuerberater 

Ihre Anwälte für Mietrecht in Essen