Corona & Mietrecht - das sollten Sie wissen!

Grundsätzlich bleibt die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung auch in dieser Zeit bestehen. Unter Umständen gibt es aber spezielle Vereinbarungen im Mietvertrag, aus denen folgt, dass sich eine vorübergehende Betriebsschließung mindernd auf die Mietzahlung auswirkt. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, ist eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage möglich, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss so schwerwiegend verändert haben, dass ein Festhalten an der ursprünglichen Vereinbarung nicht zumutbar ist. Hierzu muss nach den Parteivorstellungen die Nutzbarkeit der Mietsache zur Grundlage des Geschäfts geworden sein. Die Parteien sind bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht von flächendeckenden Schließungsverfügungen für bestimmte Betriebszweige von Behördenseite ausgegangen und hätten sie diese vorhersehen können, hätten sie womöglich entsprechende Minderungsmöglichkeiten o. Ä. im Vertrag vereinbart, sofern dieser überhaupt zustande gekommen wäre. Außerdem dürfte es sich bei dem Erlass einer Untersagungsverfügung zu Lasten eines Betriebes, welchen die Behörde als „nicht systemrelevant“ einstuft, um einen unvorhersehbaren Geschehensverlauf handeln, der nicht in den alleinigen Risikobereich des Mieters fällt.

Eine Mietminderung kommt immer nur dann in Betracht, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt, § 536 Abs. 1 BGB. Für den Fall, dass der Mieter seinen Betrieb eigenverantwortlich aus wirtschaftlichen Gründen schließt – ohne dass er (teilweise) von einer Schließungsverfügung betroffen ist –, liegt gerade kein Mangel der Mietsache vor. Dieses Risiko, Gewinne zur erzielen, trägt allein der Mieter, sodass er weiterhin den vollen Mietzins zahlen muss, § 535 II BGB. Sofern eine behördliche Maßnahme zur Schließung des Betriebes zwingt, gilt grundsätzlich nichts anderes. Denn auch diese Variante ändert nichts an den Voraussetzungen des § 536 I 1 BGB. Es ist also auch im Rahmen dieser Fallkonstellation entscheidend, ob das behördliche Verbot einen Mangel der Mietsache begründet. Das ist nach der bisherigen Rechtsprechung nur der Fall, wenn das Verbot auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruht. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall, da die Schließungsanordnung unmittelbar mit der Betriebsart – beispielsweise der eines Fitnessstudios – in Zusammenhang steht, an den Betreiber persönlich gerichtet ist und gerade nicht aufgrund eines Mangels der Mietsache selbst erfolgt. Zudem fußen behördliche Schließungsanordnungen auf allgemeinen Erwägungen des Gesundheitsschutzes der Bevölkerung, der nach Einschätzung der Bundes- und Landesregierung in bestimmten Betrieben derzeit nicht einzuhalten ist. Durch diese Betriebsbezogenheit der staatlichen Maßnahmen, scheidet die Annahme eines Mangels sowie die Möglichkeit der Mietminderung vorliegend aus.

Ja, der Mieter ist grundsätzlich weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet. Der Mieter sollte bei drohenden Mietzahlungsschwierigkeiten sofort mit seinem Vermieter Kontakt aufnehmen und versuchen, sich auf die Stundung der Mietzahlung oder eine Ratenzahlung zu einigen. Im Einzelfall kann es sogar sein, dass der Vermieter bereit ist, auf die Miete zu verzichten. Eine entsprechende Vereinbarung sollte dann aus Beweisgründen schriftlich erfolgen. 

Entsteht ein Zahlungsrückstand für zwei aufeinander folgende Termine von mehr als einer Monatsmiete, darf der Vermieter grundsätzlich fristlos kündigen, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Auf den Grund, warum der Mieter nicht zahlen konnte, kommt es dann nicht mehr an. Allerdings wird dieses Kündigungsrecht der Vermieter vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 eingeschränkt. Der Kündigungsausschluss kann durch Rechtsverordnung der Bundesregierung bis zum 30.09.2020 verlängert werden. Sollten die Auswirkungen der Corona-Krise auch über diesen Zeitraum hinaus spürbar sein, kann die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundestages den o. g. Zeitraum ein weiteres Mal verlängern. Diese Einschränkung des Kündigungsrechts gilt für die Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Zahlungsrückstände aus diesem Zeitraum berechtigen den Vermieter - für die Dauer von 24 Monaten - nicht zur Kündigung.