Auch weiterhin beschäftigt die Covid19-Pandemie mit ihren Auswirkungen die Gerichte. So hatte sich jüngst das Landgericht Osnabrück mit der Frage zu befassen, ob auch während der Dauer einer behördlichen Ladenschließung Mietzahlungen erfolgen müssen.
weiterlesenDas Mietrecht ist geprägt von vielen Regelungen, die dem Schutze von Mietern dienen. Neben- und Betriebskosten dürfen nur unter strengen Voraussetzungen auf den Mieter umgelegt werden. Der Bundesgerichtshof hatte sich nun mit der Umlagefähigkeit eines Kabelanschlusses zu befassen.
weiterlesenViele verlobte Paare müssen momentan wegen der Corona-Pandemie weiter auf den „schönsten Tag ihres Lebens“ warten. Feiern mit der Familie und mit Freund:innen müssen immer noch ausbleiben. Aber was, wenn eigentlich schon alles bis ins kleinste Detail geplant war und die Hochzeit dann abgesagt werden muss? Mit so einem Fall hatte sich nun das Landgericht (LG) München I zu beschäftigen. weiterlesen
Nicht umsonst ist das Jura-Studium lang und schwierig.
Zahlreiche Rechtsfragen treten täglich auf und nur in wenigen Fällen lässt sich direkt eine klare Antwort darauf finden. Umso verständlicher ist es, dass Nicht-Juristen sich im Paragraphen-Dschungel schnell verloren fühlen. Dies hat aber gleichzeitig zur Folge, dass sich unzählige Mythen in Sachen Recht entwickelt haben.
So behalten nicht selten Vermieter*innen einen Zweitschlüssel für die vermietete Wohnung. Aber dürfen sie das wirklich? Wir klären diesen Jura-Mythos auf! weiterlesen
Für die Einberufung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung gelten verschiedene Formalien. Diese häufig nicht beachtet. Das führt dazu, dass die gefassten Beschlüsse anfechtbar sind.
Ebenso ergeben sich regelmäßig Rechtsprobleme bei der Beschlussfassung und der Bekanntgabe der Beschlüsse, die auf der Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden. In diesem Beitrag erfahren Sie, was Wohnungseigentümer bei der Verwaltung zu beachten haben.
Vermieter*innen können Wartungskosten für Rauchwarnmelder auf ihre Mieter*innen umlegen. Allerdings muss dies gegenüber dem/der Mieter*in ausdrücklich erklärt werden. So lautet die Entscheidung des Landgerichts (LG) München I vom 15.04.2021. weiterlesen
Die Miete für eine ursprünglich für eine doppelte Haushaltsführung genutzte Wohnung kann nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses für die Dauer einer neuen Arbeitsplatzsuche als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden. Das hat das Finanzgericht (FG) Münster mit Urteil vom 12.06.2019 entschieden.
Nicht selten werden rechtschaffene Unternehmen von Kriminellen missbraucht, um Geld zu waschen. Dagegen wendet sich das Geldwäschegesetz (GwG). Es verpflichtet in Deutschland tätige Wirtschaftsakteure, bei der Geldwäscheprävention aktiv mitzuwirken. weiterlesen
Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Makler. Auftraggeber können sowohl Eigentümer sein, die eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen als auch Interessenten, die eine Immobilie zum Kauf oder zur Miete suchen. Aber auch Finanzierungsleistungen können von einem Makler vermittelt werden.
weiterlesenSie ist ein Schock für viele Mieter: die Eigenbedarfskündigung. Häufig lohnt es sich aber, gerichtlich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorzugehen – denn nicht selten stellt sich heraus, dass die Kündigung unwirksam ist.
Gerichte müssten trotzdem bei einer Mieterkündigung wegen Eigenbedarfs sehr genau die Umstände des Einzelfalls untersuchen und dürfen den Fall nicht nur schematisch betrachten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 11.12.2019 entschieden.
In dem Fall ging es um eine Familie mit fünf teils noch minderjährigen Kindern. Diese sollten aus ihrer Mietwohnung ausziehen. Das Mehrfamilienhaus, in dem die Wohnung liegt, wurde 2016 verkauft. Die neuen Eigentümer wollten selbst in die Vier-Zimmer-Wohnung im ersten Stock ziehen und diese dann mit einer weiteren Wohnung im Dachgeschoss verbinden. In dieser Wohnung lebte eine weitere Familie, die drei Kinder hatte. Außerdem sollte die Großmutter mit ins Haus ziehen. Das Frankfurter Landgericht (LG) hatte in der Kündigung eine unzumutbare Härte gesehen und entschieden, dass die Mieter auf unbestimmte Zeit bleiben dürfen.
Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarf). Dieses Bedürfnis stellt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dar.
Der Mieter kann allerdings die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt, § 574 Abs. 1 S. 1 BGB.
Schon gewusst? Für einen Härtefall ist nicht zwingend erforderlich, dass dem Mieter schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr drohen und auch vorgetragen sind.
Entgegen der Auffassung des LG hat der BGH im entschiedenen Fall nicht per se einen Härtefall angenommen. Zwar hatten die Mieter vorgebracht, dass sie wegen der vielen Kinder und ihrer ausländischen Abstammung Probleme hätten, eine andere Wohnung zu finden. Die Richter stellten jedoch fest, dass das LG sich die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse der Familie genauer hätte anschauen müssen. Eine pauschale Feststellung der unzumutbaren Härte war hingegen nicht ausreichend.
Darüber hinaus hätten die Richter des LG die Vermieter nicht auf Wohnungen im Erdgeschoss verweisen dürfen. Die beabsichtigte Lebensplanung des Vermieters sei grundsätzlich zu respektieren. Damit haben Mieter es nicht leicht, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren, wenn der Vermieter einen nachvollziehbaren Grund vorträgt.
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Das aktuelle Urteil entspricht der Tendenz des BGH, bei Eigenbedarfskündigungen genauer hinzusehen. Schon in vorangegangenen Entscheidungen haben die Richter zur sorgfältigeren Sachverhaltsaufklärung und zur besonders sorgfältigen Abwägung der Interessen beider Seiten bei der Anwendung der gesetzlichen Härtefallklausel des § 574 BGB gemahnt. Insbesondere können bei Eigenbedarfsfällen keine Fallgruppen gebildet werden.
Eine Besonderheit gilt, wenn im Mietshaus oder in derselben Wohnanlage eine zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnung existiert. Hier ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter diese Wohnung anzubieten. Nach einem aktuellen Urteil des Landgerichts Berlin hat der Vermieter dabei keine Entscheidung darüber zu treffen, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist.
Beispiel:
Herr Müller kündigt seinem Mieter, Herrn Maier, wegen Eigenbedarfs. Dieser hat bislang eine Drei-Zimmer-Wohnung mit einer strittigen Wohnfläche von 87 und 95 qm bewohnt. Während der Kündigungsfrist wird im selben Haus eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 44 qm frei.
Der Vermieter darf hier nach Ansicht des Landgerichts nicht eigenständig entscheiden, die Wohnung nicht anzubieten, weil er sie für nicht vergleichbar hält.
Allerdings ist noch nicht höchstrichterlich entschieden, ob die Pflicht zum Anbieten auf eine vergleichbare Wohnung beschränkt ist.
Zudem zieht die Verletzung der Anbietpflicht nicht die Unwirksamkeit der Kündigung, sondern nur noch einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich.
Schon gewusst? Zum Schutz älterer Mieter!
Bei weiteren Fragen zum Thema Eigenbedarfskündigung, stehen wir Ihnen gerne auch persönlich zur Seite. Terminvereinbarungen können Sie während unserer Bürozeiten unter der Telefonnummer 0201-24030 oder per Email unter vornehmen.
Ihre Kanzlei Schumacher & Partner
Rechtsanwälte für Miet-, Pacht- und Wohnungseigentumsrecht in Essen
