Mietrecht 2021: Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung


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Sie ist ein Schock für viele Mieter: die Eigenbedarfskündigung. Häufig lohnt es sich aber, gerichtlich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorzugehen – denn nicht selten stellt sich heraus, dass die Kündigung unwirksam ist.

Gerichte müssten trotzdem bei einer Mieterkündigung wegen Eigenbedarfs sehr genau die Umstände des Einzelfalls untersuchen und dürfen den Fall nicht nur schematisch betrachten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 11.12.2019 entschieden.

Sachverhalt

In dem Fall ging es um eine Familie mit fünf teils noch minderjährigen Kindern. Diese sollten aus ihrer Mietwohnung ausziehen. Das Mehrfamilienhaus, in dem die Wohnung liegt, wurde 2016 verkauft. Die neuen Eigentümer wollten selbst in die Vier-Zimmer-Wohnung im ersten Stock ziehen und diese dann mit einer weiteren Wohnung im Dachgeschoss verbinden. In dieser  Wohnung lebte eine weitere Familie, die drei Kinder hatte. Außerdem sollte die Großmutter mit ins Haus ziehen. Das Frankfurter Landgericht (LG) hatte in der Kündigung eine unzumutbare Härte gesehen und entschieden, dass die Mieter auf unbestimmte Zeit bleiben dürfen. 

Die Eigenbedarfskündigung

Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarf). Dieses Bedürfnis stellt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dar.

Der Mieter kann allerdings die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt, § 574 Abs. 1 S. 1 BGB. 

Schon gewusst? Für einen Härtefall ist nicht zwingend erforderlich, dass dem Mieter schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr drohen und auch vorgetragen sind. 

Lebensplanung des Vermieters ist zu respektieren

Entgegen der Auffassung des LG hat der BGH im entschiedenen Fall nicht per se einen Härtefall angenommen. Zwar hatten die Mieter vorgebracht, dass sie wegen der vielen Kinder und ihrer ausländischen Abstammung Probleme hätten, eine andere Wohnung zu finden. Die Richter stellten jedoch fest, dass das LG sich die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse der Familie genauer hätte anschauen müssen. Eine pauschale Feststellung der unzumutbaren Härte war hingegen nicht ausreichend. 

Darüber hinaus hätten die Richter des LG die Vermieter nicht auf Wohnungen im Erdgeschoss verweisen dürfen. Die beabsichtigte Lebensplanung des Vermieters sei grundsätzlich zu respektieren. Damit haben Mieter es nicht leicht, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren, wenn der Vermieter einen nachvollziehbaren Grund vorträgt. 

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BGH setzt Rechtsprechung fort

Das aktuelle Urteil entspricht der Tendenz des BGH, bei Eigenbedarfskündigungen genauer hinzusehen. Schon in vorangegangenen Entscheidungen haben die Richter zur sorgfältigeren Sachverhaltsaufklärung und zur besonders sorgfältigen Abwägung der Interessen beider Seiten bei der Anwendung der gesetzlichen Härtefallklausel des § 574 BGB gemahnt. Insbesondere können bei Eigenbedarfsfällen keine Fallgruppen gebildet werden.

Vermieter muss Alternativwohnung anbieten

Eine Besonderheit gilt, wenn im Mietshaus oder in derselben Wohnanlage eine zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnung existiert. Hier ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter diese Wohnung anzubieten. Nach einem aktuellen Urteil des Landgerichts Berlin hat der Vermieter dabei keine Entscheidung darüber zu treffen, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist. 

Beispiel: 

Herr Müller kündigt seinem Mieter, Herrn Maier, wegen Eigenbedarfs. Dieser hat bislang eine Drei-Zimmer-Wohnung mit einer strittigen Wohnfläche von 87 und 95 qm bewohnt. Während der Kündigungsfrist wird im selben Haus eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 44 qm frei.

Der Vermieter darf hier nach Ansicht des Landgerichts nicht eigenständig entscheiden, die Wohnung nicht anzubieten, weil er sie für nicht vergleichbar hält. 

Allerdings ist noch nicht höchstrichterlich entschieden, ob die Pflicht zum Anbieten auf eine vergleichbare Wohnung beschränkt ist. 

Zudem zieht die Verletzung der Anbietpflicht nicht die Unwirksamkeit der Kündigung, sondern nur noch einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich. 

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Bei weiteren Fragen zum Thema Eigenbedarfskündigung, stehen wir Ihnen gerne auch persönlich zur Seite. Terminvereinbarungen können Sie während unserer Bürozeiten unter der Telefonnummer 0201-24030 oder per Email unter  vornehmen.

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Mietrecht 2021: Mehr Informationen zur Betriebskostenabrechnung


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Wohnungsmieten setzen sich regelmäßig aus der Kaltmiete und einer Nebenkostenvorauszahlung zusammen. Nach Ablauf des Jahres müssen Vermieter ihren Mietern dann eine Betriebskostenabrechnung für die angefallenen Nebenkosten vorlegen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nun, dass dieser künftig auch Zahlungsbelege beizufügen sind.

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Corona 2021: Starker Kündigungsschutz für Gastronomen und Einzelhändler


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Die Corona-Pandemie und die damit einhergehenden Schließungen stellen Gastronomen und Einzelhändler vor erhebliche finanzielle Schwierigkeiten. Konnten sie aufgrund der Pandemie ihre Mietzahlungen nicht leisten, sind sie vor einer Kündigung geschützt. Dies gilt auch dann, wenn anderweitiges Vermögen vorhanden ist – entschied nun das Oberlandesgericht Nürnberg.

Der Sachverhalt

Der Kläger ist ein Gaststättenbetreiber aus Nürnberg. Im Zuge des Lockdowns war er zwischen April und Juli von erheblichen Einnahmeeinbußen betroffen. Auch die Corona-Soforthilfen reichten dabei nicht aus, um die laufenden Kosten zu decken. So gab er an, es sei ihm nicht möglich gewesen, die Monatsmieten für Mai und Juni aufzubringen.

Schon gewusst? Weitere Informationen finden Sie auch in unserem umfassenden Corona-FAQ!

Das Verfahren

Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis für die Gaststätte. Hierbei führte er an, dass der Kündigungsausschluss während der Corona-Pandemie nicht gelte, da der Zusammenhang zwischen dem Ausbleiben der Miete und der Corona-Krise nicht ausreichend dargelegt worden sei. Dieser Auffassung schlossen sich die Nürnberger Richter jedoch nicht an.

Kündigung bei Mietrückständen

Grundsätzlich bleibt die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung auch in dieser Zeit bestehen. Jedoch gilt ein besonderer Kündigungsschutz.

Entsteht ein Zahlungsrückstand für zwei aufeinander folgende Termine von mehr als einer Monatsmiete, darf der Vermieter grundsätzlich fristlos kündigen§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Auf den Grund, warum der Mieter nicht zahlen konnte, kommt es dann nicht mehr an. Allerdings wurde dieses Kündigungsrecht der Vermieter vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 eingeschränkt. 

Kündigungsschutz während Corona

Diese Einschränkung des Kündigungsrechts gilt für die Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Zahlungsrückstände aus diesem Zeitraum berechtigen den Vermieter – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung.

Art. 240 § 2 EGBGB
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen.

Die Entscheidung

Insbesondere führte das Oberlandesgericht Nürnberg aus, dass der Gastwirt für die Zahlungen auch nicht verpflichtet gewesen sei, auf „sonstige Rücklagen“ zurückzugreifen. Ausreichend für den besonderen Kündigungsschutz sei vielmehr, dass die Pandemie zumindest mitursächlich für das Ausbleiben der Mietzahlungen gewesen sei.

Achtung! Die Regelung führt nicht zu einem Ausschluss der Zahlungspflicht! Vielmehr müssen die Mieten später nachgezahlt werden!

Fazit

Die aktuelle Entscheidung der Nürnberger Richter stärkt die Rechte von Gastronomen, Einzelhändlern und Mietern in der Krise.

Schon gewusst? Corona 2021: Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf Gewerberaum-Mietverträge!

 

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Wenn Sie Fragen rund um das Thema Kündigung haben, wenden Sie sich an unsere
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Ordentliche Kündigung bei Zahlungsrückstand des Mieters


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Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden. Mit dieser Entscheidung vom 19.09.2018 bestätigt der Bundesgerichtshof (BGH), was in der Praxis bereits weit verbreitet ist.

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Das Schriftformerfordernis im Mietrecht – Mietrecht 2020


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Im Mietrecht gilt in vielen Fällen, insbesondere, wenn es um die Anmietung von Gewerberäumen gilt, ein gesetzlich angeordnetes Schriftformerfordernis. Dieses soll nun nach einer Initiative des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen überarbeitet werden. weiterlesen


Pflichten für Vermieter und Mieter


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Seit dem 1. November 2016 gilt das bundeseinheitliche Bundesmeldegesetz (BMG). Das Gesetz regelt die Art und Weise der Datenspeicherung, die Meldepflichten sowie Melderegisterauskünfte und die Datenübermittlungen zwischen öffentlichen Stellen.

Der Wohnungsgeber (z.B. Vermieter) hat seit dem 01. November eine Mitwirkungspflicht bei Meldevorgängen. Hintergrund der Gesetzesänderung ist, dass es seit 2002 möglich war, sich ohne jeglichen Nachweis bei den Meldebehörden an- oder abzumelden. Es bestand also die Möglichkeit beliebige Wohnsitze „vorzutäuschen“

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Mieterhöhung trotz falsch kalkulierter Wohnfläche zumutbar


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Wird zur Berechnung einer Mieterhöhung eine zu hohe Quadratmeterzahl zugrunde gelegt, hat dies keinen Einfluss auf die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung, soweit auch die erhöhte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt – entschied nun der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil.

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Kündigung einer Messi-Wohnung


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Bereits in einem unserer letzten Beiträge beschäftigten wir uns mit dem Mietvertrag und dessen Beendigung. Heute möchten wir Sie über eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe informieren, bei der sich die Richter mit der Kündigung einer Messi-Wohnung zu beschäftigen hatten.

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