Sie ist ein Schock für viele Mieter: die Eigenbedarfskündigung. Häufig lohnt es sich aber, gerichtlich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorzugehen – denn nicht selten stellt sich heraus, dass die Kündigung unwirksam ist.
Gerichte müssten trotzdem bei einer Mieterkündigung wegen Eigenbedarfs sehr genau die Umstände des Einzelfalls untersuchen und dürfen den Fall nicht nur schematisch betrachten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 11.12.2019 entschieden.
Sachverhalt
In dem Fall ging es um eine Familie mit fünf teils noch minderjährigen Kindern. Diese sollten aus ihrer Mietwohnung ausziehen. Das Mehrfamilienhaus, in dem die Wohnung liegt, wurde 2016 verkauft. Die neuen Eigentümer wollten selbst in die Vier-Zimmer-Wohnung im ersten Stock ziehen und diese dann mit einer weiteren Wohnung im Dachgeschoss verbinden. In dieser Wohnung lebte eine weitere Familie, die drei Kinder hatte. Außerdem sollte die Großmutter mit ins Haus ziehen. Das Frankfurter Landgericht (LG) hatte in der Kündigung eine unzumutbare Härte gesehen und entschieden, dass die Mieter auf unbestimmte Zeit bleiben dürfen.
Die Eigenbedarfskündigung
Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sog. Eigenbedarf). Dieses Bedürfnis stellt ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dar.
Der Mieter kann allerdings die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt, § 574 Abs. 1 S. 1 BGB.
Schon gewusst? Für einen Härtefall ist nicht zwingend erforderlich, dass dem Mieter schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr drohen und auch vorgetragen sind.
Lebensplanung des Vermieters ist zu respektieren
Entgegen der Auffassung des LG hat der BGH im entschiedenen Fall nicht per se einen Härtefall angenommen. Zwar hatten die Mieter vorgebracht, dass sie wegen der vielen Kinder und ihrer ausländischen Abstammung Probleme hätten, eine andere Wohnung zu finden. Die Richter stellten jedoch fest, dass das LG sich die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse der Familie genauer hätte anschauen müssen. Eine pauschale Feststellung der unzumutbaren Härte war hingegen nicht ausreichend.
Darüber hinaus hätten die Richter des LG die Vermieter nicht auf Wohnungen im Erdgeschoss verweisen dürfen. Die beabsichtigte Lebensplanung des Vermieters sei grundsätzlich zu respektieren. Damit haben Mieter es nicht leicht, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren, wenn der Vermieter einen nachvollziehbaren Grund vorträgt.
Schon gewusst? Schumacher kann auch Ihr Steuerberater in Essen sein.
BGH setzt Rechtsprechung fort
Das aktuelle Urteil entspricht der Tendenz des BGH, bei Eigenbedarfskündigungen genauer hinzusehen. Schon in vorangegangenen Entscheidungen haben die Richter zur sorgfältigeren Sachverhaltsaufklärung und zur besonders sorgfältigen Abwägung der Interessen beider Seiten bei der Anwendung der gesetzlichen Härtefallklausel des § 574 BGB gemahnt. Insbesondere können bei Eigenbedarfsfällen keine Fallgruppen gebildet werden.
Vermieter muss Alternativwohnung anbieten
Eine Besonderheit gilt, wenn im Mietshaus oder in derselben Wohnanlage eine zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnung existiert. Hier ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, dem Mieter diese Wohnung anzubieten. Nach einem aktuellen Urteil des Landgerichts Berlin hat der Vermieter dabei keine Entscheidung darüber zu treffen, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist.
Beispiel:
Herr Müller kündigt seinem Mieter, Herrn Maier, wegen Eigenbedarfs. Dieser hat bislang eine Drei-Zimmer-Wohnung mit einer strittigen Wohnfläche von 87 und 95 qm bewohnt. Während der Kündigungsfrist wird im selben Haus eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 44 qm frei.
Der Vermieter darf hier nach Ansicht des Landgerichts nicht eigenständig entscheiden, die Wohnung nicht anzubieten, weil er sie für nicht vergleichbar hält.
Allerdings ist noch nicht höchstrichterlich entschieden, ob die Pflicht zum Anbieten auf eine vergleichbare Wohnung beschränkt ist.
Zudem zieht die Verletzung der Anbietpflicht nicht die Unwirksamkeit der Kündigung, sondern nur noch einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich.
Schon gewusst? Zum Schutz älterer Mieter!
Bei weiteren Fragen zum Thema Eigenbedarfskündigung, stehen wir Ihnen gerne auch persönlich zur Seite. Terminvereinbarungen können Sie während unserer Bürozeiten unter der Telefonnummer 0201-24030 oder per Email unter vornehmen.
Ihre Kanzlei Schumacher & Partner
Rechtsanwälte für Miet-, Pacht- und Wohnungseigentumsrecht in Essen
