Insbesondere bei der Veräußerung von Gegenständen, die besonders wertvoll ist, kommt der Frage, ob (und wenn ja wie viele) Steuern anfallen, eine große Bedeutung zu. Das Finanzgericht Düsseldorf hat sich nun mit der Frage beschäftigt, ob ein Verkauf einer Eigentumswohnung steuerfrei ist, wenn dort zuvor die Mutter unentgeltlich wohnte. Die Entscheidung ist kontrovers (Az.:14 K 1525/19 E,F). weiterlesen →
Mietrecht 2023: Wann verjährt der Auskunftsanspruch zur Miethöhe?
Mieter*innen haben ein Recht zu erfahren, wie sich die jeweilige Miete zusammengesetzt. Den Anspruch umfasst auch, wie viel die jeweilige zuvor mietende Partei an Miete gezahlt hat. Nun steht beim Bundesgerichtshof auf dem Prüfstand wann dieser Anspruch verjährt – mit Abschluss des Mietvertrages oder später? weiterlesen →
Mietrecht 2023: Wann kann ich Geflüchtete in meine Wohnung aufnehmen?
Nicht erst seit Beginn des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine suchen Geflüchtete in Deutschland Zuflucht. Nicht wenige Menschen wollen daher ihre Hilfe anbieten und geflüchtete Männer, Frauen und Kinder bei sich zu Hause aufnehmen. Aber ist das ohne weiteres möglich, wenn man in einer Mietwohnung wohnt? Mit dieser Frage musste sich jüngst das Amtsgericht München beschäftigen. weiterlesen →
Die meisten Deutschen wohnen zur Miete. Doch nicht immer läuft alles rund im Mietverhältnis. Das Amtsgericht Starnberg hatte sich nun mit der Frage zu befassen, ob Fledermausköttel auf der Terrasse zur Mietminderung berechtigen.
Die Wohnungsknappheit macht sich noch immer bemerkbar – Mieten steigen seit knapp zehn Jahren kontinuierlich an. Teilweise um bis zu 104 Prozent. Trotzdem – oder gerade deswegen – werden einige Vermieter gierig. Einen solchen Fall hatte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 1.11.2022 zu entscheiden und zugleich die Frage zu beantworten, wann eine Mietforderung wucher und damit bußgeldbewährt ist (Az.:OWi 1115/22).
Rund 58 Prozent aller Deutschen lebt zur Miete. Schon dies verdeutlicht, wie wichtig es ist, die Konflikte, die zwischen Vermietern und Mietern bestehen können, abschließend zu regeln. Naturgemäß tritt vor allem Streit auf, wenn ein Mietverhältnis per Kündigung beendet wird. So auch in dem Fall, den der Bundesgerichtshof am 26.10.2022 entschied und die Frage zum Gegenstand hatte, unter welchen Voraussetzungen und wie einer Kündigung wegen Eigenbedarf widersprochen werden kann.
Der Sachverhalt
Eine Mieterin, die heute 80 Jahre alt ist, wohnt seit 1977 in Köln in einer Zwei-Zimmer-Wohnung. Der Vermieter kündigte die Wohnung im April 2017 für Dezember desselben Jahres unter Berufung auf Eigenbedarf. Der Vermieter wollte in die Wohnung mit seinem 75-jährigen Lebenspartner einziehen. Im Oktober 2017 widersprach die Mieterin der Kündigung und berief sich darauf, dass sie an einer schweren Depression mit Suizidgedanken leide. Der Vermieter bot ihr daraufhin an, dass sie in eine andere Wohnung in demselben Haus ziehen könne. Das Angebot lehnte die Mieterin allerdings ab. Dies führte dazu, dass der Vermieter eine Räumungsklage gegen die Mieterin erhob.
Das Bürgerliche Gesetzbuch („BGB„) geht, wie wir in diesem Beitrag darlegen, von einem starken Mieterschutz speziell bei der Kündigung aus. Da die Wohnung zentraler Bestandteil der privaten Lebensführung ist, soll sie auch besonders geschützt werden. Auf der anderen Seite muss diese Position mit dem Interesse des Vermieters in Einklang gebracht werden, sein Eigentum derart zu nutzen, wie er möchte. Insbesondere bei Mieten über Wohnraum legt das BGB hohe Anforderungen für eine Kündigung fest. Von besonderer Bedeutung für eine Kündigung ist § 573 BGB, der die Voraussetzungen des Regelfalls festlegt, wann eine Wohnung gekündigt werden kann:
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1.der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von besonderer praktischer Bedeutung ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, die sogenannte Eigenbedarfskündigung. Alle Kündigungsgründe spielen mit § 573 Abs. 4 BGB zusammen. Dieser legt fest, dass der Vermieter angegeben muss, aus welchem Grund er kündigt. Dies dient dazu, § 574 BGB Wirkung zu verleihen („Sozialklausel„), gemäß dem der Mieter einen Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen kann, sofern ein sogenannter Härtefall für ihn oder seine Familienangehörigen vorliegt.
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde,die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. (2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. (3) […] (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Da der Begriff der „Härte“ nicht gesetzlich definiert ist, kommt die Frage auf, was der Begriff umfasst. Der Bundesgerichtshof hat in langjähriger Rechtsprechung festgelegt, dass es keine Fallgruppen gebe. Vielmehr müsse eine Einzelfallabwägung unter Zugrundelegung aller Faktoren erfolgen. Diese Faktoren sind etwa das Alter, Krankheiten, soziale Verwurzelung in der Umgebung. Regelmäßig müssen die Gerichte anordnen solche Faktoren durch Sachverständigengutachten zu überprüfen.
Kündigungen befassen die Gerichte immer wieder. Informieren Sie sich daher hier mithilfe unseres allgemeinen Beitrags zur Beendigung des Mietvertrages über die geltenden Bestimmungen oder hier über die besonderen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung.
Vorinstanzen: Klage abgewiesen
Die Vorinstanzen (das Landgericht und das Amtsgericht Köln) entschieden jeweils zum Vorteil der Mieterin. Die Gerichte ordneten ein Sachverständigengutachten an, das die Verteidigung der Mieterin zu ihren Suizidgedanken stützte. Sie argumentierten daraufhin, dass eine besondere Härte für die Mieterin wegen ebendieser Gefahr vorliegen würde. Im Falle einer Räumung könne nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Mieterin selbst verletze. Auch die angebotene Ersatzwohnung ändere nichts an dieser Beurteilung, weil das Gutachten zu dem Ergebnis kam, dass die Mieterin derart stark auf ihre gegenwärtige Bleibe fokussiert sei.
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidungen des Amtsgerichts und Landgerichts Köln. Die Einzelfallbegutachtung durch die Instanzgerichte sei fehlerfrei erfolgt. Insbesondere sei auch die Ablehnung des Arguments der Ersatzwohnung nicht fehlerhaft. Aus Art. 2 Abs. 2 Grundgesetz resultiere die staatliche Verpflichtung Leben zu schützen.
Der Gerichtshof bekräftigte auch, dass obwohl die Mieterin eine stationäre Therapie ablehnte, dies nichts an der Beurteilung ändere. Die Schutzbedürftigkeit eines Mieters entfalle nicht allein dadurch, dass er an der Behandlung seiner psychischen Krankheit nicht mitwirkt: Wenn die Ablehnung einer Therapie zu einer Kündigung führen würde, „würde dem in Art. 2 Abs. 2 Grundgesetz enthaltenen Gebot zum Schutz des Lebens und der körperlichen Unversehrtheit nicht gerecht, das auch dann gilt, wenn der Schuldner unfähig ist, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer fremder Hilfe die Konfliktsituation angemessen zu bewältigen, unabhängig davon, ob dieser Unfähigkeit Krankheitswert zukommt oder nicht.“
Die Entscheidung verdeutlicht, wie hoch der Schutz des Mieters im BGB ist. Sie verdeutlicht aber auch, wie schwierig eine Einzelfallabwägung im Rahmen von § 574 BGB sein kann – in jedem Fall lohnt es sich, wenn eine Kündigung begehrt wird oder sich gegen eine solche gewandt wird, anwaltlichen Rat aufzusuchen.
Bei weiteren Fragen zum Thema Mietrecht, Pacht- und Wohnungseigentumsrecht, stehen wir Ihnen gerne auch persönlich zur Seite. Terminvereinbarungen können Sie während unserer Bürozeiten unter der Telefonnummer 0201-24030 oder per Email unter vornehmen.
Ihre Kanzlei Schumacher & Partner
Rechtsanwälte für Miet-, Pacht- und Wohnungseigentumsrecht in Essen
Grundstückspreise schnellen in Deutschland weiterhin in die Höhe und erreiche neue Höchststände. Damit steigen auch die Mieten – vor allem in attraktiven Ballungsgebieten – an. Können die Mieten nicht mehr beglichen werden und häufen sich entsprechend Mietschulden an, kann die vermietende Seite den Mietvertrag kündigen. Verlässt der Mieter die Wohnung nicht, kann der Vermieter mithilfe einer Räumungsklage seine Recht durchsetzen. Was passiert aber, wenn der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage seine Mietschulden beim Vermieter begleicht? Mit dieser Frage setzt sich am 05.10.2022 der Bundesgerichtshof auseinander.
Die Anzahl der Rechtsstreitigkeiten, die im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie vor den deutschen Gerichten geführt werden, scheint nicht abzunehmen. Der Bundesgerichtshof musste sich nunmehr mit der Frage beschäftigen, ob gewerbliche Mieter wegen pandemiebedingten Betriebsbeschränkungen einen Anspruch auf Anpassung der Mietzahlungen haben. weiterlesen →
Verwaltungsrecht 2022: Wenn Nachbars Hahn zu laut ist
Auch wegen der umfassenden Förderung für Sanierungsarbeiten (hier ein Beitrag zu Photovoltaikanlagen, hier zur steuerlichen Behandlung ebendieser) und der hohen Erwerbspreise, nehmen Sanierungen zu. Das Oberlandesgericht Oldenburg hat sich am 08.07.2022 mit der Reichweite der Sorgfaltspflichten bei einer Sanierung befasst.
