Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung oft unwirksam

veröffentlicht am

Mieter müssen eine unrenoviert übernommene Wohnung nur dann renovieren, wenn ihnen für die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Gegenzug ein angemessener Ausgleich gewährt worden ist. Dies gilt selbst dann, wenn sich die Mieter gegenüber dem Vormieter zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet haben. So lautet das mieterfreundliche Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 22.08.2018.

Sachverhalt

Der Beklagte hatte 2009 von der Klägerin eine Wohnung angemietet. Diese war bei Mietbeginn unrenoviert gewesen, zudem gab es Gebrauchsspuren der Vormieterin. Laut Formularmietvertrag sollte der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen durchführen. Auch der Vormieterin gegenüber hatte sich der Beklagte zur Übernahme von Renovierungsarbeiten bereit erklärt. Bei Auszug im Jahr 2014 führte der Beklagte diverse Arbeiten durch. Die Vermieterin empfand diese Schönheitsreparaturen jedoch als mangelhaft und ließ von einem Maler nacharbeiten. Die hierdurch entstandenen Kosten i.H.v. 800 € verlangte sie als Schadensersatz von dem beklagten Mieter zurück. In den ersten Instanzen hatte die Vermieterin Erfolg. Der BGH hat jedoch dem Mieter Recht gegeben und das Berufungsurteil aufgehoben.

Unwirksame Mietvertragsklausel

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung der Auffassung des Mieters angeschlossen und festgestellt, dass die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Der Beklagte sei deshalb nicht verpflichtet gewesen, die Wohnung bei Auszug zu renovieren. Eine Mietvertragsklausel, die dem Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich Schönheitsreparaturen auferlege, könne einer Inhaltskontrolle nicht standhalten.

§ 307 BGB

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist […].

Dieser Annahme stehe auch die Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin nicht entgegen. Sie wirke ausschließlich zwischen den Vertragsparteien (Mieter und Vormieter) und beeinflusse deshalb nicht die Wirksamkeit der Mietvertragsklausel.

Klauseln zu Schönheitsreparaturen können wirksam sein

Das Urteil ist jedoch nicht so zu verstehen, dass jede Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist. Wurde dem Mieter die Mietsache entweder frisch renoviert und ohne Gebrauchsspuren des Vormieters übergeben oder hat er für den davon abweichenden Zustand einen angemessenen Ausgleich, d.h. beispielsweise Mietfreiheit, erhalten, ist er bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag zru Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

§ 535 BGB

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. […]

Verpflichtet die Klausel den Mieter jedoch zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt sie dazu, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat, so ist sie unwirksam.

Fazit

Mit diesem aktuellen Urteil setzt der BGH seine mieterfreundliche Rechtsprechung fort. Eine zweiseitige Vereinbarung zwischen einem Mieter und einem Vormieter kann nicht dazu führen, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Wenn Sie Fragen rund um das Thema Mietrecht etc. haben, wenden Sie sich an unsere Anwälte für Mietrecht und vereinbaren einen Termin. Wir stehen Ihnen gerne und jederzeit für alle Fragen zur Verfügung. Rufen Sie uns an 0201/24030.

Schumacher | Rechtsanwälte · Notare · Steuerberater
Ihre Rechtsanwälte für IT- und Datenschutzrecht in Essen