Mit seinem Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 250/23) hat der Bundesgerichtshof eine praxisrelevante Frage im Mietrecht beantwortet: Wann haftet ein vermietender Wohnungseigentümer, wenn sein Mieter auf einer gemeinschaftlichen Fläche bei Eisglätte stürzt? Die Entscheidung klärt das Verhältnis zwischen mietvertraglichen Nebenpflichten, delegierter Verkehrssicherungspflicht und der Haftungszurechnung nach § 278 BGB.
Die Klägerin war Mieterin einer Eigentumswohnung der Beklagten in einer Wohnungseigentumsanlage. Beim Verlassen des Hauses stürzte sie auf einem vereisten Weg, der im Gemeinschaftseigentum stand, und erlitt erhebliche Verletzungen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Winterdienst vertraglich an eine externe Firma übertragen.
Die Mieterin verlangte von der Vermieterin Schadensersatz und Schmerzensgeld. Sie machte geltend, die Beklagte habe ihre Räum- und Streupflicht verletzt. Das Amtsgericht Wetzlar sprach der Klägerin 12.000 € zu, das Landgericht Limburg hob das Urteil jedoch auf. Der Fall gelangte in der Revision zum Bundesgerichtshof.
Der VIII. Zivilsenat hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Nach Auffassung des BGH kommt ein Anspruch der Mieterin gegen die Vermieterin aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und § 241 Abs. 2 BGB in Betracht.
Der Vermieter sei verpflichtet, dem Mieter den verkehrssicheren Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen. Diese Pflicht erstrecke sich auch auf Zugangswege, die nicht Teil der Mietsache, aber für deren Gebrauch erforderlich sind. Dabei spiele es keine Rolle, ob der Vermieter Alleineigentümer oder Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei.
Wesentlich ist, dass der Vermieter sich zur Erfüllung seiner Pflichten Dritter bedienen darf. Wird – wie hier – der Winterdienst auf ein Unternehmen übertragen, so haftet der Vermieter für dessen Verschulden gemäß § 278 Satz 1 BGB wie für sein eigenes. Die Delegation führt also nicht zur Haftungsfreistellung, sondern lediglich zur Einschaltung eines Erfüllungsgehilfen.
Der BGH betont den vertraglichen Charakter der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Während das Berufungsgericht noch von einer Haftungsbeschränkung auf Auswahl- und Kontrollverschulden ausging, stellt der Senat klar: Die Haftung aus § 278 BGB knüpft an die vertragliche Pflichtverletzung des Erfüllungsgehilfen an, unabhängig von einem eigenen Verschulden des Vermieters.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass die mietvertraglichen Nebenpflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) nicht durch die Eigentumsverhältnisse am Grundstück relativiert werden dürfen. Der Mieter einer Eigentumswohnung ist ebenso schutzwürdig wie der Mieter eines Einfamilienhauses. Eine Haftungsbegrenzung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft würde ein ungerechtfertigtes Ungleichgewicht im Mietrecht schaffen.
Zudem hebt der Senat hervor, dass auch die Umlage der Betriebskosten für den Winterdienst (§ 556 BGB) keine Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter bewirkt. Diese Regelung betrifft allein die Kostentragung, nicht aber die Pflichtlage.
Das Urteil hat erhebliche Relevanz für die mietrechtliche Praxis und das Verhältnis von Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Für Vermieter bedeutet es, dass sie auch dann haften, wenn sich der Unfall auf Gemeinschaftseigentum ereignet und der Winterdienst an Dritte oder die Eigentümergemeinschaft übertragen wurde. Entscheidend bleibt, dass der Vermieter Vertragspartner des Mieters ist und damit die Pflicht zur Sicherung des Zugangs zur Mietsache trifft.
Für Mieter stärkt die Entscheidung die Rechtsposition im Schadensfall: Sie können ihre Ansprüche unmittelbar gegen den Vermieter richten, ohne auf deliktische Ansprüche gegen die Gemeinschaft oder externe Dienstleister verwiesen zu werden.
