Bewertungsmethoden für Immobilien

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Baurecht Kaufrecht

Nicht nur beim Kauf oder Verkauf von Immobilien und Grundstücken muss der Marktwert ermittelt werden. Für die Wertermittlung gibt es verschiedene rechtlich abgesicherte Bewertungsmethoden. Welche das sind und wann sie zum Einsatz kommen, erklären wir Ihnen im nachfolgenden Beitrag.

Wann lasse ich den Wert einer Immobilie ermitteln?

Der Wert einer Immobilie sollte vor allem bei einem Verkauf ermittelt werden. Für den Immobilieneigentümer ist eine objektive Bewertung wichtig, um von einer realistischen Verhandlungsgrundlage ausgehen zu können. So lassen sich die Verkaufschancen erhöhen.
Notwendig sind verlässliche Bewertungsverfahren für Immobilien aber auch in diesen Situationen:

  • Zur Ermittlung des Zugewinnausgleichs bei einer Scheidung
  • Bei Erbstreitigkeiten
  • Im Rahmen einer Zwangsversteigerung
  • Zur Festsetzung von Steuern
  • Vor Abschluss einer Immobilienversicherung
  • Bei Immobilien als Kapitalanlage zur Bilanzierung
  • Wenn auf die Immobilie ein Kredit aufgenommen werden soll

Die Bewertungsmethoden

Gem. § 194 Baugesetzbuch (BauGB) wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,

  • im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
  • der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder
  • des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Sachverständige nutzen bei der Gebäudebewertung insgesamt drei Verfahren: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.

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Das Vergleichswertverfahren

Bei dieser Berechnungsmethode wird die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen Immobilien und deren bereits erzielten Kaufpreisen verglichen. Dabei nimmt der Immobilienbewerter diese Durchschnittswerte pro Quadratmeter und passt sie mit Zu- und Abschlägen an das jeweilige Objekt an. So entsteht ein möglichst individueller Wert. Im Einzelfall führen Faktoren wie Gebäudezustand, Lage, Ausrichtung und Nutzungsmöglichkeiten zu Aufschlägen oder Preisminderungen.

Beispiel: Eine Modernisierung bringt einen Zuschlag. ‚Eine sehr große Eigentümergemeinschaft bringt einen Abschlag, weil dann die Abstimmungsprozesse schwierig sind.

Das Ertragswertverfahren

Sind bei einer Immobilie Erträge (z.B. Miete oder Pacht) zu erwarten, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Dabei wird die nachhaltig erzielbare Miete, abzüglich der laufenden Kosten und möglichen Risiken (sog. Bewirtschaftungskosten) über den Zeitraum, über die der Eingang der Mieterträge zu erwarten ist, betrachtet.

Zudem werden bei der Hochrechnung die Restnutzungsdauer und der sog. Liegenschaftszinssatz eingerechnet. Letzterer spiegelt den örtlichen Immobilienmarkt – also die aktuellen Preise – wider und wird wie eine Inflationsrate herausgerechnet. So wird die Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien vor Ort hergestellt. Je höher der Liegenschaftszinssatz ist, desto geringer ist der Verkehrswert einer Immobilie.

Der Wert des Bodens wird gesondert berechnet und addiert. Denn Boden behält seinen Wert üblicherweise.

Beispiel:

Eine Wohnung hat eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren. Jährlich soll sie um Kosten bereinigt 20.000 € einbringen. Daraus würde sich ein Ertragswert von 400.000 € ergeben. Bereinigt um einen Liegenschaftszinssatz von 4 % wären es nur noch rund 272.000 €. 

Das Sachwertverfahren

Der Sachwert ist der Wert, der aufgewendet werden muss, um eine Sache in vergleichbarer Weise zu erstellen (Gebäude) oder zu erwerben (Grundstück). Somit wird beim Sachwertverfahren der Wert des Grundstücks separat vom Gebäudewert unter Einbezug von Zustand, Abnutzung und Nutzungsdauer ermittelt. 

Schließlich muss noch eine „Marktanpassung“ vorgenommen werden. So wird die Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt sowie der regionalen Baupreisverhältnisse eingepreist. Oftmals haben die Gutachterausschüsse der Gemeinden hierfür einen Sachwertfaktor. Ist das nicht der Fall, so muss er geschätzt werden.

Welches Verfahren am sinnvollsten ist

Für die Beantwortung dieser Frage kommt es selbstverständlich immer auf den Einzelfall an. Allerdings ist das Vergleichswertverfahren praktisch das am häufigsten genutzte Bewertungsverfahren bei zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien. Demgegenüber ist das Ertragswertverfahren vor allem für Eigentümer mit regelmäßigen Mieteinnahmen geeignet. Das Sachwertverfahren stellt den reinen Substanzwert eines bebauten Grundstücks dar, so dass es insbesondere bei selbst genutzten Immobilien zum Einsatz kommt. 

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Fazit

Jede Bewertungsmethode sollte mit gebotener Objektivität durchgeführt werden. Gerade bei dem eigenen Heim kann eine emotionale Bindung zu einem höheren Bemessungswert führen, welcher dann z.B. den Verkauf erschwert. Daher kann es auch für den sachkundigen Hauseigentümer ratsam sein, einen Sachverständigen mit der Wertermittlung zu beauftragen. 

Wenn Sie Fragen rund um das Thema Immobilien oder andere rechtliche Fragen haben, wenden Sie sich an unsere Anwälte oder unsere Steuerberater und vereinbaren einen Termin. Wir stehen Ihnen gerne und jederzeit für alle Fragen zur Verfügung. 

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