Corona 2022: Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf Gewerberaum-Mietverträge

Geschrieben von: Anna Klopries

Seit fast zwei Jahren befinden wir uns nun in der Corona-Pandemie. Angesichts der erneut hohen Infektionszahlen werden die Maßnahmen zur Eindämmung der Verbreitung des Corona-Virus auch im Frühjahr 2022 wieder verschärft.

Insbesondere Gaststätten- und Hotelbetriebe, sowie Clubs, Bars, Fitnessstudios und Kultureinrichtungen sind im Rahmen von Verschärfungen als erstes und besonders betroffen.

Schon gewusst? In unseren FAQs informieren wir Sie zu allen Fragen rund um Corona!

Streitpunkt Mietzahlung

Mit Corona-bedingten Betriebsschließungen gehen nicht zuletzt finanzielle Engpässe der Gastronomen und Ladenbetreiber einher. Deshalb streiten auch weiterhin vielerorts Mieter und Vermieter über die Auswirkungen der eingeschränkten Nutzbarkeit von Mietobjekten auf die Mietzahlungspflichten. 

2020: Anpassung des Mietrechts auf Bundesebene

Vor diesem Hintergrund ist bereits im April 2020 das Gesetz zur „Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ in Kraft getreten.

Art. 5 dieses Gesetzes – der Art. 240 EGBGB ergänzt – befasst sich mit der Kündigungsbeschränkung im Mietrecht.

Konkret ist nach Art. 240 § 2 Abs. 1 und Abs. 3 EGBGB das Recht des Vermieters zur Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses ausgeschlossen, sofern dem Mieter die Zahlung des Mietzinses in den Monaten April bis Juni 2020 nicht möglich ist und die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Corona-Pandemie muss für Zahlungsausfall kausal sein

Der Mieter muss den Kausalzusammenhang zwischen Ausbleiben der Zahlung und dem Beruhen auf den Auswirkungen der aktuellen Krise im Streitfall gegenüber dem Vermieter jedoch mittels geeigneter Beweismittel glaubhaft machen. Insoweit kann im Falle eines von einer Schließungsanordnung betroffenen Gewerbetreibenden der Verweis auf diese staatliche Schließungsverfügung genügen.

Der Kündigungsausschluss für Mietrückstände galt vom 01.04.2020 bis 30.06.2020.

Zahlungspflicht bleibt bestehen

Zu beachten ist, dass der Mieter weiterhin zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt. Die Miete wird jeweils zum bisher vereinbarten – bzw. gesetzlich vorgeschriebenen – Zeitpunkt fällig und begründet daher bei einem Ausbleiben der Zahlung auch die Voraussetzungen des Verzuges.

Die Neuregelung verschafft dem Mieter aber insoweit einen Vorteil, als er die rückständigen Mieten bis 30.06.2022 zurückzahlen kann, ohne dass dem Vermieter aufgrund des mieterseitigen Zahlungsverzuges ein außerordentliches (d.h. fristloses) Kündigungsrecht zustünde.

Kündigung später möglich

Bleibt er über diesen Zeitraum hinaus Zahlungen schuldig, ist er vor einer Kündigung des Vermieters allerdings nicht mehr geschützt. Ebenso wenig ändert die gesetzliche Neuregelung etwas an sonstigen Vorschriften des Mietrechts. Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs oder wegen groben Fehlverhaltens des Mieters bleibt nach wie vor möglich.

Keine Kün­di­gung auch bei ander­wei­tigem Ver­mögen

Der Kündigungsausschluss setzt keine Vermögenslosigkeit des Mieters voraus, so das Oberlandesgericht Nürnberg (OLG). Für den Kündigungsausschluss kommt es gerade nicht darauf an, dass die Miete ggf. aus den laufenden gewerblichen Einnahmen oder sonstigen Erträgen bezahlt werden könnte.

Es ist daher auch nicht erforderlich, dass der Gastwirt auf "sonstige Rücklagen" zurückgreift, wenn er z.B. mangels Außer-Haus-Verkauf keine Einnahmen erzielen konnte. 

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