Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf Gewerberaum-Mietverträge – Update

veröffentlicht am in der Kategorie Allgemein Corona Mietrecht StartUp-Beratung

Aufgrund rückläufiger Zahlen von Neuinfektionen sowie erheblicher wirtschaftlicher Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, werden die Maßnahmen zur Eindämmung der Verbreitung des Corona-Virus nun in einigen Bundesländern – allen voran Nordrhein-Westfalen – in bestimmten Bereichen gelockert.

Das Landesministerium für Arbeit, Gesundheit und Soziales hat am 16.04.2020 eine Rechtsverordnung erlassen („Coronaschutzverordnung“), die am 20.04.2020 in Kraft getreten ist und vorerst bis einschließlich Sonntag, den 03.05.2020, gelten soll. Sie ist auf den Internetseiten der Städte und Gemeinden abrufbar, gleichermaßen der hierzu erlassene Bußgeldkatalog, in dem Verstöße gegen die Verordnung mit teilweise erheblichen Geldbußen belegt werden. Diese Verordnung schreibt grundsätzlich weiterhin das Verbot der Ladenöffnung für viele Betriebszweige vor, enthält zugleich jedoch zahlreiche Ausnahmen.

Allerdings hat sich zugunsten von Gaststätten- und Hotelbetreibern, sowie Betreibern von Fitnessstudios und Kultureinrichtungen an der bisherigen Situation nichts geändert. Der Betrieb von Gaststätten beispielsweise ist weiterhin untersagt, sofern nicht ein Außerhaus-Verkauf angeboten wird oder man sich eines Lieferdienstes bedient. Gleiches gilt für Betreiber von Fitnessstudios, Kinos oder Theatern. Ebenso bleiben Veranstaltungen – sowohl öffentliche als auch private – nach wie vor untersagt.

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Anpassung des Mietrechts auf Bundesebene

Vor dem Hintergrund der rasanten Ausbreitung des Corona-Virus in allen Teilen Deutschlands und der hierdurch bedingten ganz erheblichen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und Wirtschaftslebens, hat das Bundeskabinett am 23.03.2020 einen Gesetzesentwurf auf den Weg gebracht, der am 25.03.2020 vom Bundestag und schon am 27.03.2020 endgültig vom Bundesrat verabschiedet worden ist. In Kraft getreten ist das Gesetz zur „Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ am 01.04.2020. Art. 5 dieses Gesetzes – der Art. 240 EGBGB ergänzt – befasst sich mit der Kündigungsbeschränkung im Mietrecht. Konkret ist nach Art. 240 § 2 I und III EGBGB das Recht des Vermieters zur Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses ausgeschlossen, sofern dem Mieter die Zahlung des Mietzinses in den Monaten April bis Juni 2020 nicht möglich ist und die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Mieter muss den Kausalzusammenhang zwischen Ausbleiben der Zahlung und dem Beruhen auf den Auswirkungen der aktuellen Krise im Streitfall gegenüber dem Vermieter jedoch mittels geeigneter Beweismittel glaubhaft machen. Insoweit kann im Falle eines von einer Schließungsanordnung betroffenen Gewerbetreibenden der Verweis auf diese staatliche Schließungsverfügung genügen.

Zunächst gilt der Kündigungsausschluss für Mietrückstände in dem genannten Zeitraum von 01.04.2020 bis 30.06.2020, kann jedoch durch Rechtsverordnung der Bundesregierung bis 30.09.2020 verlängert werden. Sollten die Auswirkungen der Corona-Krise auch über diesen Zeitraum hinaus spürbar sein, kann die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundestages den o. g. Zeitraum ein weiteres Mal verlängern. Eine Zustimmung des Bundesrates wäre nicht erforderlich.

Beachtlich ist, dass der Mieter weiterhin zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt. Die Miete wird jeweils zum bisher vereinbarten – bzw. gesetzlich vorgeschriebenen – Zeitpunkt fällig und begründet daher bei einem Ausbleiben der Zahlung auch die Voraussetzungen des Verzuges. Die Neuregelung verschafft dem Mieter aber insoweit einen Vorteil, als er die rückständigen Mieten bis 30.06.2022 zurückzahlen kann, ohne dass dem Vermieter aufgrund des mieterseitigen Zahlungsverzuges ein Kündigungsrecht zustünde. Bleibt er über diesen Zeitraum hinaus Zahlungen schuldig, ist er vor einer Kündigung des Vermieters allerdings nicht mehr geschützt. Ebenso wenig ändert die gesetzliche Neuregelung etwas an sonstigen Vorschriften des Mietrechts. Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs oder wegen groben Fehlverhaltens des Mieters bleibt nach wie vor möglich.

Die Anpassung des Mietrechts nützt damit vor allem Wohnungsmietern und Gewerbetreibenden, die ihren Betrieb weiter betreiben dürfen oder aufgrund von Ausweichmöglichkeiten (etwa Außerhaus-Verkauf von Speisen) können, aber dennoch an den finanziellen Folgen der Corona-Krise leiden. Weitergehende Regelungen des Zivil-, insbesondere des Mietrechts, sollen durch Art. 240 § 2 EGBGB nicht berührt oder gar geändert werden. Insbesondere erlaubt die Neuregelung keine Vertragsanpassung unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien.

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Rechtliche Interessen der betroffenen Ladenbetreiber

Nach dem Vorgenannten ändert sich für weiterhin von Schließungsanordnungen betroffene Ladenbetreiber auch an den in den Blick zu nehmenden rechtlichen Interessen nichts. Gewerbliche Mieter werden nach wie vor ein Interesse daran haben, ihre Betriebe nach Aufhebung der staatlichen Maßnahmen schnellstmöglich wieder aufzunehmen. Die Lösung vom Vertrag mittels einer Kündigung – gerade bei Gewerberäumen in exponierter Lage – kann nicht das maßgebliche Ziel sein.

Daneben entschieden sich auch Einzelhändler und Imbissbetriebe, die von den behördlichen Anordnungen ganz oder teilweise ausgenommen sind, aus wirtschaftlichen Gründen für eine eigenverantwortliche Schließung. Auch in diesen Fällen gilt es aus Sicht des Mieters zu fragen, inwieweit eine Mietminderung oder vorübergehende Vertragsanpassung gegenüber dem Vermieter zu erreichen ist.

Primär gelten die vertraglichen Vereinbarungen

Vorrangig sind die speziellen Vereinbarungen des Mietvertrages zur Anpassung des Mietverhältnisses zu prüfen, sofern hierin Regelungen getroffen sind. In den allermeisten Fällen wird eine konkrete Vereinbarung, die eine Krisensituation betrifft, wie die aktuell vorliegende, jedoch fehlen. Daher gilt es die folgenden gesetzlichen Regelungen und Möglichkeiten zu prüfen.

Keine Mietminderung nach § 536 BGB

Eine Mietminderung kommt immer nur dann in Betracht, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt.

Für den Fall, dass der Mieter seinen Betrieb eigenverantwortlich aus wirtschaftlichen Gründen schließt – ohne dass er (teilweise) von einer Schließungsverfügung betroffen ist –, liegt gerade kein Mangel der Mietsache vor. Dieses Risiko, Gewinne zur erzielen, trägt allein der Mieter, sodass er weiterhin den vollen Mietzins zahlen muss, § 535 II BGB.

Sofern eine behördliche Maßnahme zur Schließung des Betriebes zwingt, gilt grundsätzlich nichts anderes. Denn auch diese Variante ändert nichts an den Voraussetzungen des § 536 I 1 BGB. Es ist also auch im Rahmen dieser Fallkonstellation entscheidend, ob das behördliche Verbot einen Mangel der Mietsache begründet.

Behördliche Untersagungsverfügungen rechtfertigen nach der bisherigen Rechtsprechung nur dann die Annahme eines Mangels, wenn die bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache in Zusammenhang steht (BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09). Nicht als Mangel zu qualifizieren sind demgegenüber Nutzungseinschränkungen, die ihre Ursache in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben, da das Risiko der Betriebsart allein der Mieter trägt. Dazu gehört insbesondere das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können.

Nach dem Vorgenannten rechtfertigen mithin nur solche Umstände die Annahme eines Mangels, die die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen und der Mietsache direkt anhaften. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall, da die Schließungsanordnung unmittelbar mit der Betriebsart – beispielsweise der eines Fitnessstudios – in Zusammenhang steht, an den Betreiber persönlich gerichtet ist und gerade nicht aufgrund eines Mangels der Mietsache selbst erfolgt. Zudem fußen behördliche Schließungsanordnungen auf allgemeinen Erwägungen des Gesundheitsschutzes der Bevölkerung, der nach Einschätzung der Bundes- und Landesregierung in bestimmten Betrieben derzeit nicht einzuhalten ist. Durch diese Betriebsbezogenheit der staatlichen Maßnahmen, scheidet die Annahme eines Mangels sowie die Möglichkeit der Mietminderung vorliegend aus.

Unmöglichkeit denkbar – je nach Ausgestaltung des Vertrages?

Die meisten gewerblichen Mietverträge regeln neben einer Gebrauchsüberlassung von Gewerbeflächen bzw. -räumen auch einen bestimmten Miet- oder Nutzungszweck. Hierdurch wird der Mieter verpflichtet, die Mietsache ausschließlich im Rahmen dieses Zwecks zu nutzen, während den Vermieter die Pflicht trifft, dem Mieter Gewerbeflächen zum Gebrauch zu überlassen, die für die vertraglich bestimmte Nutzung geeignet sind.

Kann dieser Nutzungszweck, infolge einer behördlichen Anordnung nicht mehr erreicht werden, ist an das Vorliegen einer vorübergehenden Unmöglichkeit des Vermieters zu denken, den Mietgegenstand zur vertraglich vereinbarten Nutzung zur Verfügung zu stellen. Spiegelbildlich hierzu ließe diese vorübergehende Unmöglichkeit auch die Gegenleistungspflicht des Mieters – die Zahlung des Mietzinses – entfallen.

Allerdings greift diese Überlegung zu kurz – es geht vorliegend vielmehr um eine „gerechte“ Risikoverteilung, wobei die aktuelle Krisensituation für keine der Vertragsparteien auch nur im Entferntesten vorherzusehen war. Eine solche Risikoverteilung ist am ehesten über § 313 BGB zu lösen.

So lässt sich zugunsten des Vermieters argumentieren, dass es diesem grundsätzlich möglich ist, die Räumlichkeiten für die vereinbarte Nutzung zur Verfügung zu stellen. Damit scheidet ein Vergleich des vorliegenden Falles mit dem Untergang der Mietsache – etwa bei völliger Zerstörung – oder aber mit einem Rechtsmangel – bei entgegenstehenden Rechten Dritter bei einer Doppelvermietung – von vornherein aus. Vergleichbar ist der beschriebene Fall eher mit der Versagung einer gewerberechtlichen Genehmigung: Vorliegend ist dem Mieter die Nutzung der Mietsache für den vertraglich vereinbarten Zweck behördlich – wenn auch vorübergehend – untersagt. Prinzipiell wären die Räumlichkeiten aber für den Mietzweck geeignet. Damit liegt ebenso wenig ein Fall der Unmöglichkeit vor.

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(Vorübergehende) Vertragsanpassung über § 313 BGB

Letztlich denkbar wäre eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage.

Nach dieser Vorschrift kann jede Partei Vertragsanpassung verlangen, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss so schwerwiegend verändert haben, dass ein Festhalten an der ursprünglichen Vereinbarung nicht zumutbar ist. Die Geschäftsgrundlage setzt sich aus den erkennbaren Vorstellungen beider Parteien zusammen. Der Umstand, der hier nach den Parteivorstellungen zur Grundlage des Geschäfts geworden ist, ist die Nutzbarkeit der Mietsache für den vertraglich vorgesehenen Zweck. Als „reales Element“ müssen sich nachträglich die tatsächlichen Umstände derart verändern, dass sich dies auch auf die ursprüngliche Parteivorstellung auswirkt. Denn hätten die Parteien schon beim Vertragsschluss die aktuellen Entwicklungen gekannt, hätten sie den Vertrag nicht oder nicht mit dem tatsächlichen Inhalt geschlossen. Diese Voraussetzungen liegen vor. Die Parteien sind bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht von flächendeckenden Schließungsverfügungen für bestimmte Betriebszweige von Behördenseite ausgegangen und hätten sie diese vorhersehen können, hätten sie womöglich entsprechende Minderungsmöglichkeiten o. Ä. im Vertrag vereinbart, sofern dieser überhaupt zustande gekommen wäre.

Einschränkend muss jedoch als weitere Voraussetzung ein „normatives Element“ erfüllt sein. Eine Vertragsanpassung scheidet nämlich in den Fällen aus, in denen die Veränderung des relevanten Umstands in die Risikosphäre einer der Vertragsparteien fällt. Nun könnte man zwar davon ausgehen, dass der Mieter grundsätzlich das Risiko der im Vertrag vorausgesetzten Verwendung der Mietsache zu tragen hat. Etwas anderes muss jedoch im vorliegenden Fall gelten: Beim Erlass einer Untersagungsverfügung zulasten eines bestimmten Betriebes zur Einhaltung des Gesundheitsschutzes der Bevölkerung, wird man vielmehr annehmen müssen, dass ein allseits unvorhersehbarer Geschehensverlauf stattgefunden hat, der gerade nicht in den alleinigen Risikobereich des Mieters fällt. Denn dieser Sachverhalt ist nicht mit dem allgemeinen unternehmerischen Risiko des Mieters gleichzusetzen, wie etwa Umsatz und Gewinnerwartung. Anerkannte Fallgruppen einer Störung der Risikoverteilung – bei welchen eine Korrektur über § 313 BGB stattfindet – sind etwa auch schwerwiegende Störungen durch Maßnahmen staatlicher Wirtschaftslenkung. Ein vergleichbarer Fall liegt auch im Rahmen von umfassenden Schließungsverfügungen gegenüber Gastronomen oder Hoteliers vor. Diese staatlichen Maßnahmen zur Eindämmung der Ausbreitung des Corona-Virus liegen gänzlich außerhalb des Einflussbereichs der Vertragsparteien und treffen vielmehr die Gesamtbevölkerung der Bundesrepublik.

Schlussfolgerung

Im Ergebnis ist damit festzustellen, dass eine Anpassung des Vertrages über § 313 BGB in denjenigen Fällen in Betracht kommt, in denen vertraglich nichts spezielleres vereinbart ist, insbesondere die Anwendbarkeit von § 313 BGB nicht ausgeschlossen ist und die Nutzung der Mieträume in der konkreten Weise durch behördliche Verfügung untersagt ist.

Der Vermieter trägt zudem das Vermarktungsrisiko für die Mietsache. Da die Mietsache für den relevanten Zeitraum bei Kenntnis der staatlichen Maßnahmen (vorerst bis zum 03.05.2020) ohnehin nicht anderweitig hätte vermietet werden können – gegebenenfalls nur unter Einräumung entsprechender Minderungsrechte – erscheint dieses Ergebnis auch für den Vermieter nicht unbillig.

Ausblick

Zu raten ist betroffenen Vertragsparteien daher, eine einvernehmliche für beide Seiten akzeptable und interessengerechte Lösung zu finden. Immerhin werden in den meisten Fällen beide Parteien ein Interesse daran haben – nach Aufhebung der staatlichen Maßnahmen – ein gesundes Mietverhältnis auch für die Zukunft weiter bestehen zu lassen.

Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, als die angesprochene Änderung des Art. 240 EGBGB keine Regelung dazu trifft, wie Vermietern – die nun Zahlungsrückstände des Mieters bis Ende Juni 2022 hinzunehmen haben –, geholfen werden kann. Die Interessen dieser Vertragspartei – die gleichermaßen in Zahlungsschwierigkeiten geraten kann – sind insoweit nicht berücksichtigt worden. Daher bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber in Zukunft ergänzende Lösungen schafft, die die beiderseitigen Interessen gleichermaßen berücksichtigen.

Wenn Sie Fragen Rund um das Thema Mietrecht haben, wenden Sie ich an unseren Rechtsanwalt Tom Ravi Druckenbrodt.

Wir stehen Ihnen gerne und jederzeit für alle Fragen zur Verfügung. Rufen Sie uns an 0201/24030.

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